Un expert-comptable résidence de tourisme accompagne les deux côtés du bail commercial : l’exploitant, qui facture des séjours para-hôteliers à 10 % et gère paie, taxe de séjour et loyers, et l’investisseur en location meublée non professionnelle (LMNP), qui récupère la TVA, amortit son lot et dépose une liasse 2031.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Chez Nexco, les formules commencent à 350 € HT par mois.
Pour qui
Exploitants de résidences et d’appart-hôtels, investisseurs LMNP ou LMP en résidence de services.
Quand
À l’achat d’un lot, à l’ouverture, au renouvellement du bail ou avant une revente.
Ce que vous obtenez
Une TVA sécurisée, des amortissements solides, une liasse 2031 à temps et une sortie chiffrée.
Expert-comptable résidence de tourisme : de quoi parle-t-on ?
Un expert-comptable résidence de tourisme suit l’exploitant d’une résidence ou d’un appart-hôtel, ou l’investisseur qui lui loue son lot. Il traite la TVA para-hôtelière, le bail commercial, les amortissements, la liasse fiscale et la sortie de l’investissement.
Selon la fiche résidences de tourisme d’entreprises.gouv.fr, la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, géré dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. Le cadre légal figure aux articles L321-1 et suivants du code du tourisme.
Résidence de tourisme, appart-hôtel et résidence de services
L’appart-hôtel est le nom commercial courant d’une résidence de tourisme urbaine. La résidence de services, plus large, inclut aussi les résidences pour étudiants ou seniors.
Le classement et ses conséquences
Le classement, d’une à cinq étoiles, est prononcé par Atout France pour cinq ans après la visite d’un organisme accrédité. La foire aux questions d’Atout France détaille les conditions, dont l’obligation de louer à une clientèle touristique une large part des logements pendant au moins neuf ans.
Exploitant ou investisseur : deux dossiers pour l’expert-comptable résidence de tourisme
Deux comptabilités pour un même bâtiment
Le même bâtiment produit deux comptabilités opposées. L’exploitant vend des séjours et paie des loyers ; l’investisseur encaisse ces loyers et amortit son lot. Un expert comptable résidence de tourisme doit comprendre les deux.
| Sujet | Exploitant de la résidence | Investisseur propriétaire d’un lot |
|---|---|---|
| Recettes | Séjours, petits-déjeuners, services | Loyers du bail commercial |
| TVA collectée | 10 % sur l’hébergement | Sur les loyers facturés à l’exploitant |
| TVA déductible | Loyers, travaux, achats | Prix d’acquisition, mobilier, frais |
| Impôt sur le résultat | BIC ou impôt sur les sociétés | BIC non professionnel ou professionnel |
| Déclaration annuelle | Liasse de la société | Liasse 2031 et tableaux 2033 |
| Sujet sensible | Équilibre loyers et occupation | Revente et réintégration des amortissements |
Une lecture croisée du bail
Le même bail conditionne la marge de l’exploitant et la rentabilité de l’investisseur : faites-le lire avant de signer.
Le bail commercial vu par l’expert-comptable résidence de tourisme
L’article L145-7-1 du code de commerce impose un bail d’au moins neuf ans entre les propriétaires et l’exploitant d’une résidence de tourisme, sans faculté de résiliation à chaque période triennale.
Les clauses qui pèsent sur les comptes
- Le loyer, fixe ou variable, et sa clause d’indexation.
- La répartition de la taxe foncière, de l’assurance et des charges de copropriété.
- Les travaux et le renouvellement du mobilier à la charge de chacun.
- Les éventuelles périodes d’occupation personnelle du propriétaire.
L’occupation personnelle et ses effets
Une clause de séjours réservés au propriétaire réduit le loyer ou la part taxable. Une utilisation privée ne donne pas droit à déduction de TVA.
Le renouvellement et le changement d’exploitant
Avant d’accepter un nouveau loyer, chiffrez son effet sur votre résultat et la valeur du lot. Notre dossier fiscalité hôtelière traite aussi des montages murs et fonds.
TVA : le cœur du travail de l’expert-comptable résidence de tourisme
La location meublée est en principe exonérée de TVA, sans option possible. Le BOFiP sur l’hébergement para-hôtelier prévoit deux exceptions utiles ici : l’hébergement assorti de prestations para-hôtelières, et la location des locaux à un exploitant qui exerce lui-même cette activité taxable.
Les quatre prestations para-hôtelières
L’exploitant doit proposer des séjours de trente jours au plus et offrir au moins trois prestations sur quatre : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison et réception. Le classement n’est pas, en lui-même, une condition.
Le taux applicable aux séjours
Les séjours relèvent du taux réduit de 10 % prévu pour l’hébergement, selon le BOFiP consacré aux taux de l’hébergement. Voir notre dossier TVA hôtellerie et taxe de séjour.
La récupération de la TVA par l’investisseur
Lorsque l’exploitant fournit ces prestations, le loyer versé à l’investisseur entre dans le champ de la TVA. L’investisseur peut alors déduire la TVA payée sur l’acquisition de son lot et du mobilier, puis collecte la TVA sur ses loyers.
Le risque de régularisation
La TVA déduite sur un immeuble reste sous surveillance pendant vingt ans. Si le bien cesse d’être affecté à une activité taxable, une fraction de la taxe doit être reversée, selon le BOFiP sur les régularisations et l’article 207 de l’annexe II au CGI.
La revente d’un lot avec son bail
Une cession du lot avec le bail en cours, à un acquéreur qui poursuit la même activité, peut éviter cette régularisation au titre de la transmission d’une universalité de biens. Les conditions s’examinent avant la promesse.
Vous investissez dans un lot de résidence de tourisme ? Faites vérifier la TVA et le bail avant de signer.
Demander un devis gratuitInvestisseur LMNP : ce que fait l’expert-comptable résidence de tourisme
Le loueur en meublé non professionnel relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, il tient une comptabilité, établit un bilan et déduit ses charges, selon le BOFiP sur le régime fiscal de la location meublée.
Micro-BIC ou régime réel
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire. La foire aux questions de l’administration indique, pour les revenus 2025, un seuil de 77 700 € avec 50 % d’abattement pour la location meublée classique ou de tourisme classée. La fiche Service Public Entreprendre précise les règles des hébergements touristiques.
Pourquoi le réel l’emporte souvent
Le micro-BIC ignore amortissements, intérêts et charges réelles, qui absorbent souvent l’essentiel du loyer.
Les déficits et leur imputation
Le déficit d’un loueur non professionnel ne s’impute pas sur le revenu global. Il se reporte sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes, selon le même BOFiP.
Les démarches de début d’activité
L’administration demande de déclarer le début d’activité dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location, sur le guichet des formalités des entreprises. Vous obtenez un numéro SIRET.
Amortissements : la méthode de l’expert-comptable résidence de tourisme
L’amortissement répartit le coût du lot et du mobilier sur leur durée d’utilisation ; le terrain, lui, ne s’amortit pas.
| Élément | Traitement | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Terrain | non amortissable | Quote-part à justifier |
| Gros œuvre | amorti sur une longue durée | Durée cohérente avec l’usage |
| Composants techniques | durées plus courtes | Ventilation documentée |
| Mobilier | 5 à 10 ans selon la fiche LMP | Inventaire à conserver |
| Frais d’acquisition | charge ou incorporation | Choix à faire dès la première année |
La limite propre aux biens loués
L’amortissement déductible ne peut dépasser le loyer diminué des autres charges du bien. L’excédent n’est pas perdu : il se reporte sur les exercices suivants, selon le BOFiP sur la limitation de l’amortissement.
Le suivi des amortissements différés
Le stock d’amortissements reportés se suit d’une année à l’autre. Nous le contrôlons dès la reprise d’un dossier.
Revente et réintégration : l’alerte de l’expert-comptable résidence de tourisme
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour la plus-value. L’administration le confirme sur sa page consacrée à la plus-value d’un bien meublé.
Ce que dit la loi de finances pour 2025
La règle résulte de l’article 84 de la loi de finances pour 2025, codifiée à l’article 150 VB du CGI. La notice 2033 de l’administration rappelle que des exclusions s’appliquent, et la foire aux questions cite notamment les résidences pour étudiants et pour seniors.
Les résidences de tourisme ne figurent pas parmi les exclusions citées par l’administration dans ses fiches pratiques. Vérifiez le texte de l’article 150 VB et la nature exacte de votre résidence avant toute revente : l’écart d’impôt peut être important.
Le loueur professionnel et la plus-value
Pour un loueur professionnel, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles. La fiche LMP de Service Public Entreprendre décrit les exonérations possibles selon les recettes et une durée d’activité d’au moins cinq ans.
LMNP ou LMP : le rôle de l’expert-comptable résidence de tourisme
Selon l’article 155 du CGI, la location meublée devient professionnelle lorsque les recettes annuelles du foyer dépassent 23 000 € et excèdent ses autres revenus d’activité. Elles s’apprécient sur l’ensemble des locations, selon le BOFiP sur le caractère professionnel.
Les conséquences du statut professionnel
Le loueur professionnel impute ses déficits sur son revenu global, mais cotise sur ses bénéfices. La page cotisations sociales du loueur en meublé de service-public.gouv.fr et la fiche de l’Urssaf détaillent ces règles.
Surveiller le seuil chaque année
Un deuxième lot ou une baisse de salaire peut faire basculer le foyer en LMP. Nous le vérifions à chaque clôture.
CFE et liasse 2031 avec un expert-comptable résidence de tourisme
La location meublée est en principe soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE), même pour un particulier. L’administration fiscale prévoit une exonération lorsque les recettes ne dépassent pas 5 000 €, et le BOFiP décrit les exonérations facultatives que peuvent voter les communes.
Le calendrier de la CFE
La CFE est due au titre de l’année, avec un avis à consulter dans l’espace professionnel. La fiche CFE de Service Public Entreprendre présente les échéances et la cotisation minimum.
La liasse 2031 et les tableaux 2033
Au régime réel simplifié, le loueur dépose une liasse 2031-SD accompagnée des tableaux 2033, depuis son espace professionnel. La notice 2033 fixe la date limite au 15 mai pour un exercice clos le 31 décembre, sous réserve du calendrier de chaque année.
Du résultat à la déclaration de revenus
Le résultat est reporté sur la déclaration de revenus. Les régimes d’imposition présentés par impots.gouv.fr rappellent la distinction entre micro et réel.
Exploitant de résidence : missions de l’expert-comptable résidence de tourisme
L’exploitant vend des séjours, paie des loyers à de nombreux propriétaires et supporte le personnel.
Comptabilité, loyers et taxe de séjour
Chaque mois, nous rapprochons réservations, banque et plateformes, comptabilisons les loyers dus et isolons la taxe de séjour. La méthode est détaillée dans notre dossier comptabilité hôtel.
Les loyers facturés par les investisseurs
Les investisseurs assujettis facturent leurs loyers avec TVA. Avec la facturation électronique, ces factures entre entreprises devront transiter par une plateforme.
Paie et pilotage
Nous établissons la paie du personnel à 30 € HT par bulletin et un rapport mensuel d’occupation et de marge, décrit dans rentabilité hôtel.
Ouvrir ou reprendre une résidence
La reprise d’une exploitation en cours suppose d’auditer les baux, les loyers impayés et les engagements de travaux. Notre dossier ouvrir ou reprendre un hôtel décrit les étapes communes.
Notre méthode d’expert-comptable résidence de tourisme en 5 étapes
Qualifier votre position
Exploitant ou investisseur, LMNP ou LMP, réel ou micro : nous fixons votre cadre fiscal exact.
Lire le bail et les prestations
Nous vérifions loyer, indexation, charges et prestations para-hôtelières.
Bâtir le plan d’amortissement
Terrain, bâti, composants et mobilier, amortissement déductible et report de l’excédent.
Produire déclarations et liasse
TVA, liasse 2031 et tableaux 2033, report sur la déclaration de revenus, CFE.
Anticiper la sortie
Avant une revente, nous chiffrons la plus-value et la régularisation de TVA.
L’avis de l’expert-comptable résidence de tourisme
Un lot en résidence de tourisme ne s’achète pas sur sa rentabilité affichée, mais sur sa sortie. Avec la réintégration des amortissements, l’avantage du régime réel est désormais partiellement rendu à la revente : il reste réel, mais il doit être chiffré sur toute la durée de détention.
Je conseille donc de ne jamais signer sans trois chiffres : la TVA récupérable et son risque de régularisation, le résultat imposable annuel au réel, et l’impôt estimé sur la plus-value à dix ou quinze ans.
Raphaël Berguig, Nexco Expertise
Exemple chiffré : un lot suivi par un expert-comptable résidence de tourisme
Hypothèses fictives : lot acquis 200 000 € HT, dont 170 000 € de bâti amorti sur 40 ans et 20 000 € de terrain, plus 10 000 € de mobilier amorti sur 7 ans. TVA de 40 000 € récupérée. Loyer annuel de 9 600 € HT, charges de 3 200 € (intérêts, taxe foncière, CFE, comptabilité).
Régime réel : 9 600 − 3 200 = 6 400 € ; amortissements de 4 250 + 1 429 = 5 679 € ; résultat imposable de 721 €. Au micro-BIC avec 50 % d’abattement, la base serait de 4 800 €.
Revente fictive après 12 ans à 230 000 € : 12 × 4 250 = 51 000 € d’amortissements réintégrés. Plus-value brute de 230 000 − (200 000 − 51 000) = 81 000 €, au lieu de 30 000 € sans réintégration, avant abattements pour durée de détention.
Vous envisagez de vendre votre lot ? Faites chiffrer la plus-value et la TVA avant la promesse.
Chiffrer ma reventeFormules Nexco d’expert-comptable résidence de tourisme
| Formule Nexco | Tarif | Pour qui |
|---|---|---|
| Consultation | 149 € HT | Question précise sur un bail, une TVA ou une revente |
| Essentiel | dès 350 € HT/mois | Investisseur avec plusieurs lots, petite exploitation |
| Performance | dès 550 € HT/mois | Exploitant avec salariés et rapport mensuel |
| Groupe | dès 1 200 € HT/mois | Plusieurs résidences, holding, sociétés de gestion |
| Paie | 30 € HT/bulletin | Personnel de l’exploitant |
| Pack création SAS | 990 € HT | Société d’exploitation ou d’investissement |
Le bon point de départ
Les tarifs complets figurent sur notre page tarifs. Avec un seul lot, la consultation suffit souvent à trancher micro ou réel.
Erreurs fréquentes sans expert-comptable résidence de tourisme
- Récupérer la TVA sans vérifier les prestations. Si l’exploitant ne fournit pas trois prestations sur quatre, le loyer sort du champ de la TVA et la déduction est remise en cause.
- Oublier la régularisation à la sortie. Une location directe ou une revente mal structurée peut imposer le reversement d’une partie de la TVA récupérée.
- Ne pas séparer le terrain du bâti. L’amortissement du terrain est rejeté et le résultat imposable est corrigé.
- Ignorer le seuil LMP. Le foyer change de régime sans le savoir, avec des conséquences sociales et fiscales.
- Vendre sans chiffrer la réintégration. La plus-value imposable découverte chez le notaire dépasse largement l’estimation initiale.
Règles vérifiées le 28 octobre 2026 ; elles évoluent avec les lois de finances. Cette page ne remplace pas l’analyse de votre situation.
Nexco, expert-comptable résidence de tourisme
Nexco Hôtellerie est le site spécialisé de Nexco Expertise, société d’expertise comptable inscrite au tableau de l’Ordre. Découvrez notre approche sur la page expert-comptable hôtel et notre cabinet sur à propos.
Un interlocuteur pour les deux côtés du bail
Nous suivons exploitants et investisseurs, jamais au détriment de l’un d’eux. Vous pouvez aussi revenir à l’accueil de Nexco Hôtellerie pour parcourir nos dossiers.
Changer de cabinet
Nous reprenons votre dossier en cours d’année : soldes, déficits reportables, amortissements différés et TVA. Pour les cessions d’exploitation, consultez vendre son hôtel.
Questions fréquentes sur l’expert-comptable résidence de tourisme
Pourquoi prendre un expert-comptable spécialisé en résidence de tourisme ?
Parce que le montage croise trois régimes : le bail commercial entre propriétaires et exploitant, la TVA para-hôtelière et la fiscalité de la location meublée. Un cabinet qui connaît l’hébergement touristique sécurise les deux côtés du bail.
Un investisseur LMNP en résidence de tourisme peut-il récupérer la TVA ?
Oui, lorsque le bail est conclu avec un exploitant qui fournit des prestations para-hôtelières taxables : le loyer est alors soumis à la TVA et l’investisseur déduit la TVA payée sur l’acquisition. En contrepartie, il collecte la TVA sur ses loyers et reste exposé à une régularisation si le bien cesse d’être affecté à une activité taxable.
Quelles prestations rendent un hébergement para-hôtelier ?
Selon le BOFiP, l’exploitant doit proposer des séjours de trente jours au plus et offrir au moins trois des quatre prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison et réception de la clientèle. L’exploitant qui supporte les risques est le prestataire.
Quelle est la durée du bail commercial en résidence de tourisme ?
L’article L145-7-1 du code de commerce impose un bail d’au moins neuf ans entre les propriétaires et l’exploitant d’une résidence de tourisme, sans faculté de résiliation à l’issue de chaque période triennale. Cette durée ferme protège l’exploitation, mais elle engage aussi l’investisseur : faites relire le bail, ses clauses de charges et d’indexation avant de signer.
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés à la revente ?
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 impose de minorer le prix d’acquisition des amortissements déduits au régime réel. La plus-value imposable augmente d’autant. Certaines résidences gérées, notamment pour étudiants et personnes âgées, sont exclues ; vérifiez la situation de votre résidence de tourisme avant de vendre.
Quand devient-on loueur en meublé professionnel ?
Lorsque les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d’activité du foyer, comme les salaires. Les deux conditions sont cumulatives. Le statut LMP change l’imputation des déficits, le régime des plus-values et l’assujettissement aux cotisations sociales : il se surveille chaque année.
Le micro-BIC est-il intéressant pour un lot en résidence de tourisme ?
Rarement. L’abattement forfaitaire ignore les intérêts d’emprunt, les charges réelles et surtout l’amortissement du bien et du mobilier, qui neutralise souvent le loyer imposable pendant des années. Le régime réel exige une comptabilité et une liasse 2031, mais il est en général plus favorable : faites chiffrer les deux options sur votre propre dossier.
Quelle déclaration remplit un loueur en meublé au réel ?
La liasse 2031-SD, accompagnée des tableaux 2033 du régime simplifié, est déposée en ligne depuis l’espace professionnel. Les revenus nets sont ensuite reportés sur la déclaration de revenus. La notice 2033 de l’administration fixe la date limite au 15 mai pour un exercice clos le 31 décembre ; elle peut varier d’une année à l’autre.
Un loueur en meublé doit-il payer la CFE ?
En principe oui, même s’il est particulier. Une exonération s’applique lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €, et certaines communes accordent des exonérations facultatives. Pour un lot en résidence de tourisme, la cotisation est souvent due au lieu du bien : prévoyez-la dans votre budget et dans le calcul du résultat.
Faut-il immatriculer son activité de loueur en meublé ?
Oui. L’administration demande de déclarer le début d’activité sur le guichet des formalités des entreprises dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location. Vous obtenez un numéro SIRET. Sans cette déclaration, l’option pour le régime réel et la gestion de la TVA deviennent plus délicates.
Que se passe-t-il si l’exploitant de la résidence fait défaut ?
Les loyers peuvent être suspendus, renégociés ou repris par un nouvel exploitant. Sur le plan fiscal, une location directe sans prestations para-hôtelières sortirait le bien de la TVA et déclencherait une régularisation de la taxe déduite. Faites analyser la situation par un expert-comptable avant toute signature d’avenant ou de nouveau bail.
Combien coûte un expert-comptable pour une résidence de tourisme ?
Les honoraires sont libres. Chez Nexco, les formules commencent à 350 € HT par mois (Essentiel), 550 € HT (Performance) et 1 200 € HT (Groupe), la paie à 30 € HT par bulletin et la consultation à 149 € HT. Pour un exploitant comme pour un investisseur, le forfait est fixé après un diagnostic gratuit du dossier.
Votre expert-comptable résidence de tourisme
Exploitant ou investisseur, décrivez votre situation : nous vous répondons avec un devis gratuit, ou appelez le 01 59 13 35 79.
Sources
- entreprises.gouv.fr, résidences de tourisme
- Légifrance, code du tourisme, art. L321-1 et s.
- Atout France, classement des résidences de tourisme
- Légifrance, code de commerce, art. L145-7-1
- BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20
- BOFiP, BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10
- BOFiP, BOI-TVA-DED-60-20-10
- Légifrance, CGI, annexe II, art. 207
- impots.gouv.fr, FAQ des locations meublées
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10
- Service Public Entreprendre, loueur en meublé professionnel
- Légifrance, CGI, art. 155
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20
- impots.gouv.fr, plus-value d’un meublé
- Légifrance, loi 2025-127, art. 84
- Légifrance, CGI, art. 150 VB
- impots.gouv.fr, location meublée et CFE
- BOFiP, BOI-IF-CFE-10-30-30-50
- Service Public Entreprendre, CFE
- impots.gouv.fr, notice 2033-NOT-SD
- impots.gouv.fr, début d’activité et SIRET
- service-public.gouv.fr, meublé et cotisations sociales
- Urssaf, location de logement meublé
- Service Public Entreprendre, hébergement touristique
- impots.gouv.fr, régimes d’imposition
Historique des mises à jour — 28 octobre 2026 : première publication.