Vendre un hôtel, c’est céder jusqu’à trois actifs distincts : les murs, le fonds de commerce et, le cas échéant, les titres de la société exploitante. Chacun se valorise par sa méthode : rendement pour les murs, multiple d’EBE retraité pour le fonds, valeur d’entreprise moins dette nette pour les titres.
La fiscalité change tout : 5 % de droits au-delà de 200 000 € sur un fonds, 0,1 % sur des actions, exonérations de plus-value selon les recettes, la valeur transmise ou le départ à la retraite. Préparez la cession au moins un an avant : comptes retraités, data room, conformité, information des salariés.
Pour qui
Propriétaires de murs, exploitants de fonds, associés de sociétés hôtelières, familles qui préparent la transmission d’un hôtel indépendant ou d’un petit groupe.
Quand
Idéalement deux à trois ans avant la vente pour la fiscalité, au moins un an avant pour les comptes, la data room et la conformité.
Ce que vous obtenez
Les méthodes de valorisation, le choix entre fonds et titres, le coût fiscal chiffré, les obligations envers les salariés et un calendrier de cession.
Vendre un hôtel : ce que l’on cède vraiment
Vendre un hôtel consiste à transférer à un acquéreur tout ou partie des actifs qui permettent d’exploiter l’établissement : l’immeuble (les murs), le fonds de commerce (clientèle, nom, droit au bail, mobilier, licence le cas échéant) ou les titres de la société qui détient l’un ou l’autre. Le prix, la fiscalité et les garanties dépendent de ce périmètre.
La France comptait 14 886 hôtels et 618 200 chambres en 2025, selon l’Insee. Une grande partie sont des établissements indépendants, dont le dirigeant est souvent aussi propriétaire des murs, directement ou au travers d’une société civile immobilière (SCI).
Les murs, le fonds et la société
Les murs sont un actif immobilier qui produit un loyer ou un revenu d’exploitation. Le fonds est un actif commercial qui produit un excédent brut d’exploitation (EBE). La société est un contenant : la vendre, c’est vendre son actif et son passif, y compris les dettes et les risques fiscaux ou sociaux passés.
Hôtel, hôtel-restaurant et autres hébergements
Le raisonnement vaut pour un hôtel, une résidence de tourisme, un camping ou des chambres d’hôtes, avec des nuances de valorisation. Pour un hôtel-restaurant, cette page traite le volet hôtelier ; le volet restaurant relève des règles propres à la restauration, que nous détaillons sur notre site Nexco Restauration.
Avant toute mise en vente, notre expert-comptable spécialisé hôtel commence par cartographier qui détient quoi : c’est la première décision structurante.
Vendre un hôtel murs et fonds, ensemble ou séparément
Vendre un hôtel murs et fonds ensemble simplifie la négociation, mais réduit le nombre d’acquéreurs capables de financer le tout. Les vendre séparément ouvre deux marchés : les investisseurs immobiliers pour les murs, les exploitants pour le fonds.
| Option | Avantages | Points d’attention |
|---|---|---|
| Murs et fonds ensemble | Une seule transaction, pas de bail à négocier, acquéreur maître de son outil | Ticket élevé, financement plus lourd, deux fiscalités dans un même calendrier |
| Fonds seul, murs conservés | Revenu locatif pour le vendeur, fonds plus accessible aux exploitants | Bail commercial à rédiger avec soin : loyer, durée, travaux |
| Murs seuls, exploitant en place | Actif immobilier recherché par les investisseurs | Valeur dépendante de la solidité du locataire et du bail |
| Titres de la société exploitante | Droits réduits, continuité des contrats | Reprise du passif, audits et garantie d’actif et de passif |
Le bail, pivot de la vente séparée
Quand murs et fonds sont dissociés, le bail commercial fixe la valeur des deux. Un loyer trop élevé déprécie le fonds ; un loyer trop bas déprécie les murs. L’acquéreur du fonds regarde la durée restante, la clause de destination, la répartition des travaux et le régime de révision.
Le bail signé juste avant la vente
Si vous détenez murs et fonds et vendez le fonds seul, vous signez un bail avec votre propre société ou avec l’acquéreur. Fixez un loyer de marché et documentez-le : un loyer de convenance sera contesté par l’acheteur des murs plus tard.
Le cas de l’hôtel en location-gérance
Un fonds donné en location-gérance peut être vendu occupé. Selon Bpifrance Création, la location-gérance elle-même ne supporte pas de droits de mutation, faute de transfert de propriété. En revanche, certains régimes d’exonération de plus-value visent spécifiquement ce cas : faites-les vérifier avant de signer.
Cession de fonds ou de titres de la société hôtelière
Quand l’hôtel est exploité en société, deux voies existent : la société vend son fonds (cession de fonds), ou les associés vendent leurs actions ou parts (cession de titres). Le choix modifie les droits d’enregistrement, la fiscalité du vendeur et les risques de l’acquéreur.
| Critère | Cession du fonds | Cession des titres |
|---|---|---|
| Vendeur | La société exploitante | Les associés |
| Droits d’enregistrement | 0 %, 3 %, puis 5 % au-delà de 200 000 € | 0,1 % (actions) ou 3 % après abattement (parts) |
| Passif | Reste dans la société venderesse | Transmis avec la société |
| Contrats et salariés | Contrats de travail transférés, autres contrats à reprendre | Continuité de tous les contrats |
| Imposition du gain | Plus-value dans la société, puis distribution | Plus-value directement chez l’associé |
| Protection de l’acquéreur | Séquestre du prix, oppositions | Audit et garantie d’actif et de passif |
Pourquoi l’acquéreur préfère souvent le fonds
Acheter un fonds, c’est repartir d’une société neuve sans historique fiscal ni social. L’acquéreur paie davantage de droits mais ne reprend pas les risques du passé, sauf la solidarité fiscale encadrée, décrite par le BOFiP sur la solidarité du cessionnaire.
Pourquoi le vendeur préfère souvent les titres
Le vendeur de titres encaisse le prix directement, sans double niveau d’imposition, et peut bénéficier d’abattements personnels. La cession de titres est aussi plus rapide quand l’hôtel compte de nombreux contrats : fournisseurs, réservation, maintenance, crédit-bail.
La holding de reprise
Beaucoup d’acquéreurs rachètent les titres via une holding qui s’endette. Le prix doit alors être compatible avec la capacité de remboursement, c’est-à-dire avec l’EBE réel : une raison de plus pour présenter des comptes retraités crédibles.
Vous hésitez entre vendre le fonds ou les titres de votre société hôtelière ? Nous chiffrons les deux scénarios.
Demander une étude de cessionValorisation des murs d’hôtel : rendement et capitalisation
La valorisation des murs d’un hôtel repose principalement sur la capitalisation d’un revenu : valeur = loyer annuel (ou loyer soutenable) divisé par un taux de rendement attendu. Ce taux dépend de l’emplacement, de la qualité de l’immeuble et du risque locatif.
Le loyer soutenable par l’exploitation
Lorsque les murs ne sont pas loués à un tiers, on estime le loyer que l’exploitation peut supporter durablement, en général une part de l’EBE avant loyer. Un loyer qui absorbe l’essentiel de l’EBE rend le fonds invendable : l’évaluateur recherche l’équilibre entre les deux.
Le taux de rendement retenu
Le taux se déduit des transactions comparables. Plus il est bas, plus la valeur est élevée : un écart d’un demi-point sur le taux déplace la valeur des murs de plusieurs centaines de milliers d’euros sur un hôtel moyen.
Les méthodes de recoupement des murs
- Comparaison par le prix au mètre carré ou à la chambre dans le secteur.
- Valeur de reconstitution, utile pour un immeuble atypique.
- Actualisation des flux pour un projet avec travaux lourds.
Valorisation du fonds d’hôtel : multiple d’EBE et pourcentage du CA
La valorisation d’un fonds d’hôtel se fait d’abord par un multiple de l’EBE retraité, puis se recoupe par un pourcentage du chiffre d’affaires HT. L’EBE est la mesure la plus proche du cash généré par l’exploitation, avant financement et impôts.
Retraiter l’EBE avant d’appliquer un multiple
Le multiple s’applique à un EBE normatif, pas à l’EBE comptable brut. On retraite la rémunération du dirigeant à un niveau de marché, un loyer normal si les murs sont détenus en famille, les charges exceptionnelles et les produits non récurrents.
Les retraitements les plus discutés
- Rémunération de gérant nulle ou excessive.
- Conjoint ou famille travaillant sans être payés.
- Entretien différé qui gonfle artificiellement l’EBE.
- Subventions ou aides ponctuelles.
Le pourcentage du chiffre d’affaires
Les praticiens utilisent aussi un pourcentage du chiffre d’affaires HT annuel moyen, variable selon la catégorie et l’emplacement. C’est une méthode de contrôle : un fonds valorisé loin des usages doit être justifié par sa rentabilité.
Les indicateurs qui justifient le multiple
Taux d’occupation, prix moyen par chambre louée (ADR) et revenu par chambre disponible (RevPAR) expliquent l’EBE et sa tendance. Notre guide rentabilité hôtelière détaille leur calcul.
Valoriser les titres d’une société hôtelière
Valoriser les titres consiste à partir de la valeur d’entreprise (murs et fonds, ou fonds seul) puis à retrancher la dette financière nette et à ajuster le besoin en fonds de roulement. La formule simple : valeur des titres = valeur d’entreprise − dette nette ± ajustements.
De la valeur d’entreprise à la valeur des titres
La dette nette comprend les emprunts, les comptes courants d’associés remboursables et le crédit-bail, diminués de la trésorerie disponible. Les dettes fiscales et sociales latentes, les provisions et les engagements de retraite se négocient poste par poste.
Le mécanisme de prix
Deux pratiques coexistent : un prix fixé sur des comptes de référence avec garantie, ou un prix ajusté sur des comptes arrêtés à la date de cession. Le second est plus juste mais exige une situation comptable fiable et rapide.
La décote de minorité et le contrôle
Une participation minoritaire vaut moins, par titre, qu’un bloc de contrôle. Lorsque plusieurs associés vendent, la répartition du prix entre eux doit être arrêtée par écrit.
Nos missions de valorisation s’appuient sur le travail de comptabilité hôtelière déjà fiabilisé : sans comptes propres, aucune valeur n’est défendable.
Prix d’un hôtel : les facteurs qui font varier la valeur
Le prix d’un hôtel résulte de la valeur calculée et de la négociation. Les mêmes méthodes appliquées à deux hôtels de chiffre d’affaires identique donnent des prix très différents selon ces facteurs.
Les facteurs qui augmentent le prix
- Emplacement et accès, demande d’affaires et de loisirs équilibrée.
- Chambres rénovées, conformité de l’immeuble à jour.
- Bail long avec loyer raisonnable, ou murs inclus.
- Clientèle directe forte, dépendance limitée aux plateformes.
- Équipe en place autonome, peu dépendante du dirigeant.
Les facteurs qui réduisent le prix
- Travaux de mise en conformité ou de rénovation à engager.
- Classement en étoiles proche de son échéance.
- Comptes peu fiables ou non retraités.
- Litiges sociaux ou fiscaux en cours.
Le poids de la saisonnalité
Un hôtel saisonnier se valorise sur une moyenne de plusieurs exercices. L’{s("insee_hc", "Insee")} publie la fréquentation des hébergements collectifs, utile pour situer votre établissement dans sa zone.
Le prix d’un hôtel se gagne dans les deux ans qui précèdent la vente, pas lors de la négociation. Un EBE retraité, documenté mois par mois, avec des travaux de conformité faits et facturés, vaut davantage qu’un multiple arraché au dernier moment.
Je déconseille de mettre un hôtel en vente sur la base d’une valeur trouvée dans une annonce voisine. L’acquéreur et sa banque refont le calcul ; mieux vaut l’avoir fait avant eux, avec les mêmes méthodes, et connaître votre prix net après impôts.
Raphaël Berguig, Nexco Expertise
Droits d’enregistrement à la vente d’un hôtel
Les droits d’enregistrement sont en principe payés par l’acquéreur, mais ils pèsent sur le prix qu’il peut offrir. Leur montant dépend de l’actif cédé, comme le résument Bpifrance Création et impots.gouv.fr.
| Actif cédé | Barème | Source |
|---|---|---|
| Fonds de commerce, jusqu’à 23 000 € | 0 % | Bpifrance Création |
| Fonds, de 23 000 € à 200 000 € | 3 % | Bpifrance Création |
| Fonds, au-delà de 200 000 € | 5 % | Bpifrance Création |
| Actions (SA, SAS) | 0,1 % | impots.gouv.fr |
| Parts sociales (SARL, SNC) | 3 % après abattement | impots.gouv.fr |
| Société à prépondérance immobilière | 5 % | impots.gouv.fr |
L’abattement sur les parts sociales
Pour les parts de SARL, l’abattement est de 23 000 € rapporté au nombre total de parts, puis multiplié par le nombre de parts cédées, selon impots.gouv.fr. Le gain est modeste sur un hôtel de taille moyenne.
La société à prépondérance immobilière
Si la société détient les murs et que l’immobilier représente l’essentiel de son actif, la cession de ses titres est taxée à 5 %. Une société qui détient murs et fonds peut tomber dans cette catégorie : le calcul se fait avant de choisir la structure de vente.
Les murs vendus directement
La vente de l’immeuble supporte les droits de mutation immobiliers. Les départements peuvent porter leur taux jusqu’à 5 % entre le 1er avril 2025 et le 30 avril 2028, selon service-public.gouv.fr ; le taux global applicable s’obtient auprès du notaire.
Pour l’enregistrement lui-même, le délai est d’un mois pour un acte notarié ou une cession de droits sociaux, selon Bpifrance Création ; la fiche de la CCI Paris Île-de-France et la page coût de l’enregistrement détaillent les modalités.
Plus-values professionnelles du cédant d’hôtel
Le vendeur est imposé sur la plus-value, c’est-à-dire la différence entre le prix de cession et la valeur fiscale de ce qu’il vend. Plusieurs régimes permettent de l’exonérer ou de l’alléger ; ils ne se cumulent pas tous et leurs conditions sont strictes.
| Régime | Pour qui | Seuil ou avantage |
|---|---|---|
| Article 151 septies | Petites entreprises, cinq ans d’activité | Exonération totale jusqu’à 250 000 € de recettes HT, partielle jusqu’à 350 000 € (fourniture de logement) |
| Article 238 quindecies | Transmission d’une entreprise ou d’une branche complète | Exonération totale jusqu’à 500 000 € de valeur, partielle jusqu’à 1 000 000 € |
| Article 151 septies A | Entrepreneur individuel ou associé de société à l’IR partant à la retraite | Exonération des plus-values professionnelles, hors immobilier |
| Article 150-0 D ter | Dirigeant cédant ses titres de PME et partant à la retraite | Abattement fixe de 500 000 € jusqu’au 31 décembre 2031 |
Article 151 septies : le petit hôtel
Le BOFiP range la fourniture de logement dans la première catégorie : exonération totale si les recettes n’excèdent pas 250 000 € HT, dégressive entre 250 000 € et 350 000 €. La location directe de locaux d’habitation meublés est exclue de cette catégorie, ce qui vise notamment certaines résidences de services.
Article 238 quindecies : la valeur transmise
Ce régime vise la transmission d’une entreprise individuelle, d’une branche complète d’activité ou de certaines participations. Il s’apprécie sur la valeur des éléments transmis, hors immobilier ; le cédant ne doit pas contrôler l’entreprise repreneuse.
Départ à la retraite : 151 septies A et 150-0 D ter
Pour une cession de titres de PME, impots.gouv.fr confirme l’abattement fixe de 500 000 € pour les cessions réalisées du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2031. Bpifrance Création précise les conditions : détention d’au moins 25 % pendant cinq ans, fonctions de direction, départ à la retraite dans les deux ans avant ou après la cession.
Les prélèvements sociaux restent dus
L’abattement ne joue que sur l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux se calculent sur le gain avant abattement : 18,6 % pour les cessions depuis le 1er janvier 2025, selon impots.gouv.fr. La déclaration se fait sur le formulaire 2074-DIR.
Ces arbitrages relèvent de notre page fiscalité hôtelière, qui détaille l’imposition du résultat et des distributions.
Les régimes d’exonération de plus-value ont des conditions de durée, de recettes, d’activité et d’absence de contrôle de l’acquéreur. Un détail mal géré, comme une reprise de fonctions dans la société cédée ou un départ en retraite hors délai, fait perdre l’avantage. Les seuils cités ont été vérifiés le 28 octobre 2026 : faites-les confirmer pour votre opération.
Vendre les murs d’un hôtel détenus en SCI
Lorsque les murs sont logés dans une SCI, leur vente obéit à la fiscalité immobilière, distincte de celle du fonds. Le régime dépend de l’option fiscale de la SCI : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés.
SCI à l’impôt sur le revenu
La plus-value suit le régime des particuliers : 19 % d’impôt et prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention et surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €. Pour une cession de parts de SCI, impots.gouv.fr indique un total de 37,6 % et une déclaration sur formulaire 2048-M dans le mois.
La durée de détention
Les abattements pour durée de détention conduisent à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le fonctionnement de la SCI à l’IR est rappelé par impots.gouv.fr.
SCI à l’impôt sur les sociétés
La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, c’est-à-dire après déduction des amortissements pratiqués. L’impôt peut donc être lourd sur un immeuble détenu depuis longtemps, puis la distribution du prix aux associés est imposée à son tour.
Vendre les murs ou les parts de la SCI
Céder les parts plutôt que l’immeuble modifie les droits (5 % pour une société à prépondérance immobilière) et transmet les dettes de la SCI. Ce choix s’étudie avec l’optimisation fiscale des murs et du fonds.
Information des salariés avant de vendre un hôtel
Avant de vendre un hôtel, l’employeur doit, dans certaines entreprises, informer les salariés qu’ils peuvent présenter une offre d’achat. La loi 2026-403 du 26 mai 2026 a modifié ce dispositif pour les ventes conclues après le 27 juillet 2026, selon Service Public Entreprendre.
| Effectif | Obligation | Délai |
|---|---|---|
| Moins de 50 salariés | Information de chaque salarié | Au moins un mois avant la vente |
| 50 à 250 salariés avec CSE | Information et consultation du CSE, sans information individuelle | Droit commun de la consultation |
| Sanction | Amende civile | 0,5 % du prix au plus, contre 2 % auparavant |
Ce que l’information n’implique pas
Les salariés ne disposent pas d’un droit de préemption : ils peuvent faire une offre, que le vendeur reste libre de refuser. Ils sont tenus à une obligation de discrétion sur l’information reçue.
Le sort des contrats de travail
En cas de cession du fonds, les contrats de travail en cours sont transférés à l’acquéreur. En cas de cession de titres, l’employeur ne change pas. Dans les deux cas, les cumuls et compteurs de congés suivent : voir notre page paie hôtellerie.
Les saisonniers
Les contrats saisonniers en cours et les engagements de reconduction doivent figurer dans la data room. Un acquéreur découvre mal, après la signature, une clause de reconduction prévue par la convention collective.
Garantie d’actif et de passif dans la cession d’un hôtel
La garantie d’actif et de passif (GAP) est l’engagement du vendeur de titres d’indemniser l’acquéreur si un passif antérieur à la cession apparaît, ou si un actif se révèle surévalué. Elle est la contrepartie naturelle d’une cession de titres.
Les clauses qui comptent
- Plafond : montant maximal de l’indemnisation, souvent une fraction du prix.
- Franchise et seuil : montant en dessous duquel rien n’est dû.
- Durée : souvent alignée sur les délais de reprise fiscale et sociale.
- Garantie de la garantie : caution bancaire ou séquestre d’une partie du prix.
Les risques propres à un hôtel
Les risques typiques portent sur la TVA (taux, taxe de séjour), la paie (heures supplémentaires, avantages en nature), les travaux de sécurité incendie prescrits et non réalisés, et les litiges avec les plateformes de réservation. Notre page TVA hôtellerie recense les points de contrôle fiscaux.
Les déclarations du vendeur
La GAP s’appuie sur une liste de déclarations : comptes sincères, absence de litige non déclaré, conformité administrative. Chaque déclaration doit être exacte, car elle fonde la mise en jeu ultérieure.
Vous voulez savoir combien vous restera après impôts et droits ? Nous calculons votre prix net de cession.
Calculer mon prix netPréparer la vente de son hôtel : data room, audits, conformité
Préparer la vente d’un hôtel revient à anticiper chaque question de l’acquéreur et de sa banque. Les CCI Paris Île-de-France et la CCI Lyon Métropole insistent sur cette anticipation, de même que la DREETS Bourgogne-Franche-Comté.
La data room
- Trois exercices de comptes, liasses et situations intermédiaires.
- Tableau de bord mensuel : occupation, ADR, RevPAR, EBE.
- Bail, titres de propriété, diagnostics, contrats fournisseurs.
- Registre du personnel, contrats, convention collective appliquée.
- Procès-verbaux de la commission de sécurité, arrêté de classement.
Les audits avant la vente
Un audit vendeur (vendor due diligence) comptable, fiscal et social permet de corriger les anomalies avant que l’acquéreur ne les découvre. Il réduit la GAP demandée et accélère la négociation.
La comptabilité et la facturation
Une comptabilité tenue mensuellement et une facturation conforme rassurent. La réforme de la facturation électronique s’imposera aussi au repreneur : voir notre dossier facturation électronique hôtel.
Conformité ERP et sécurité incendie
Un hôtel est un établissement recevant du public (ERP). Les obligations de sécurité et d’accessibilité sont rappelées par Bpifrance Création et sa fiche sur les ERP. Un avis défavorable de la commission de sécurité ou des prescriptions non levées pèsent directement sur le prix.
Le classement en étoiles
Le classement est volontaire, prononcé par Atout France et valable cinq ans, selon entreprises.gouv.fr. Le dossier de presse du classement hôtelier expose la grille. Un renouvellement proche de l’échéance se prépare avant la mise en vente.
Les autorisations attachées à l’exploitation
Licence de débit de boissons, terrasse, enseigne, autorisations d’urbanisme : listez celles qui se transmettent et celles qui doivent être redemandées par l’acquéreur.
Vendre un hôtel en 7 étapes
Vendre un hôtel se fait en sept étapes : point patrimonial, fiabilisation des comptes, conformité, valorisation, data room et recherche d’acquéreurs, négociation et audits, signature et formalités.
Faire le point patrimonial et fiscal
Identifier qui détient murs, fonds et titres, et simuler le prix net de chaque scénario de vente.
Fiabiliser et retraiter les comptes
Produire deux à trois exercices propres, un EBE retraité et un tableau de bord mensuel.
Mettre l’hôtel en conformité
Lever les prescriptions de sécurité, vérifier le classement, documenter les travaux.
Valoriser et fixer une fourchette de prix
Appliquer capitalisation, multiple d’EBE et pourcentage du CA, puis arrêter un prix plancher.
Constituer la data room et rechercher les acquéreurs
Rassembler les pièces, rédiger un mémorandum, sélectionner les candidats sous accord de confidentialité.
Négocier la lettre d’intention et les audits
Fixer prix, mécanisme, conditions suspensives, puis accompagner les audits de l’acquéreur.
Signer et réaliser les formalités
Informer les salariés, signer les actes, enregistrer, publier, séquestrer le prix, déclarer la cessation.
Nos honoraires d’accompagnement sont présentés sur la page tarifs ; notre façon de travailler sur la page à propos.
Calendrier de la cession d’un hôtel
Le calendrier d’une cession d’hôtel s’étale souvent sur un à deux ans, de la préparation à la signature. Certaines échéances sont légales, d’autres pratiques.
| Échéance | Action | Référence |
|---|---|---|
| J − 24 à 12 mois | Point fiscal, retraite, structure de détention | Pratique |
| J − 12 à 6 mois | Comptes retraités, conformité, data room | Pratique |
| J − 1 mois au moins | Information des salariés (moins de 50) | Service Public |
| J + 1 mois | Enregistrement de l’acte | Bpifrance Création |
| J + 30 ou 60 jours | Déclaration de TVA de cessation | impots.gouv.fr |
| J + 60 jours | Déclaration de résultat de cessation (régime réel) | impots.gouv.fr |
Les déclarations après la vente du fonds
Selon impots.gouv.fr, le bénéfice et les plus-values sont imposés immédiatement, la déclaration de résultat est due dans les 60 jours au régime réel, et la TVA se régularise dans 30 ou 60 jours selon le régime. La page délais à respecter complète ces règles.
Le séquestre du prix
Après la vente d’un fonds, le prix est généralement conservé par le rédacteur de l’acte le temps des oppositions des créanciers et de la solidarité fiscale. Prévoyez ce délai dans votre trésorerie personnelle.
Exemple chiffré : vendre un hôtel de 40 chambres
Hypothèses fictives : hôtel de 40 chambres exploité par une SAS, chiffre d’affaires 1 200 000 € HT, EBE retraité après loyer 300 000 €, multiple retenu 5. Murs détenus par une SCI familiale, loyer de marché 180 000 € par an, taux de rendement 6,5 %. Dette nette de la SAS : 400 000 €.
Fonds : 300 000 × 5 = 1 500 000 €, soit 125 % du chiffre d’affaires HT. Murs : 180 000 ÷ 6,5 % = 2 769 231 €. Ensemble : 4 269 231 €.
Droits sur le fonds : (200 000 − 23 000) × 3 % + (1 500 000 − 200 000) × 5 % = 70 310 €. Droits sur les actions de la SAS, valorisées 1 500 000 − 400 000 = 1 100 000 € : 0,1 %, soit 1 100 €.
L’écart de droits explique l’intérêt des acquéreurs pour les titres, à condition d’accepter le passif. Chaque hypothèse doit être reprise pour votre hôtel ; notre page ouvrir ou reprendre un hôtel présente le même calcul vu du repreneur.
Erreurs fréquentes quand on veut vendre un hôtel
Les difficultés rencontrées lors des cessions tiennent rarement à la technique, presque toujours au calendrier et à la préparation.
- Fixer le prix avant d’avoir retraité l’EBE. L’acquéreur le refera, et toute surévaluation se paie en crédibilité.
- Oublier le coût fiscal du vendeur. Le prix affiché n’est pas le prix net : droits, plus-values, distribution et prélèvements sociaux changent tout.
- Négliger l’information des salariés. L’amende reste due, même réduite à 0,5 % du prix.
- Laisser traîner la conformité ERP. Une prescription non levée devient une condition suspensive ou une baisse de prix.
- Signer une GAP sans plafond ni durée. Le vendeur reste exposé longtemps après la cession.
Cette page ne remplace pas l’analyse de votre situation par un professionnel du chiffre et du droit. Notre démarche est décrite dans notre méthode.
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Poser votre questionNexco, accompagnement pour vendre un hôtel
Nexco Expertise est une société d’expertise comptable inscrite au tableau de l’Ordre, installée 29 rue du Colisée à Paris 8e. Nous intervenons en évaluation, en audit vendeur et en structuration fiscale de la cession, aux côtés de votre notaire ou de votre avocat.
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Questions fréquentes sur la vente d’un hôtel
Comment est calculé le prix d’un hôtel ?
On valorise séparément les murs et le fonds. Les murs se valorisent par capitalisation du loyer ou du revenu à un taux de rendement. Le fonds se valorise par un multiple de l’EBE retraité, recoupé par un pourcentage du chiffre d’affaires HT. Pour des titres, on retire la dette nette de la valeur d’entreprise.
Quel multiple d’EBE pour un fonds d’hôtel ?
Il n’existe pas de barème : le multiple dépend de l’emplacement, de la catégorie, de l’état des chambres, de la durée du bail et de la dépendance au dirigeant. Il s’applique à un EBE retraité, après un loyer normal et une rémunération normale de la direction, et doit être recoupé par d’autres méthodes.
Vaut-il mieux vendre les murs et le fonds ensemble ?
Ensemble, la vente touche plus d’acquéreurs investisseurs-exploitants et évite la négociation d’un bail. Séparément, elle permet de céder le fonds à un exploitant et les murs à un investisseur, souvent avec une valeur globale plus élevée si le bail est solide. Le choix dépend aussi de la fiscalité de chaque bloc.
Quels droits d’enregistrement sur la vente d’un fonds d’hôtel ?
Le barème est de 0 % jusqu’à 23 000 €, 3 % de 23 000 à 200 000 € et 5 % au-delà, selon Bpifrance Création. Ces droits sont en pratique supportés par l’acquéreur, sauf clause contraire. Un minimum de 25 € s’applique.
Céder les titres de la société hôtelière coûte-t-il moins cher ?
Les droits sont de 0,1 % pour les actions et de 3 % après abattement pour les parts sociales, contre 5 % au-delà de 200 000 € pour un fonds. En contrepartie, l’acquéreur reprend tout le passif de la société, ce qui impose un audit et une garantie d’actif et de passif.
Quelle exonération de plus-value pour un petit hôtel ?
L’article 151 septies permet une exonération totale si les recettes n’excèdent pas 250 000 € HT et partielle jusqu’à 350 000 € HT pour la fourniture de logement, après cinq ans d’activité. L’article 238 quindecies vise la valeur de l’activité transmise : totale jusqu’à 500 000 €, partielle jusqu’à 1 000 000 €.
Existe-t-il un abattement pour un hôtelier qui part à la retraite ?
Oui. Pour une cession de titres de PME, l’article 150-0 D ter prévoit un abattement fixe de 500 000 € sur la plus-value, pour les cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2031. Il faut notamment cesser ses fonctions et faire valoir ses droits à la retraite dans les deux ans avant ou après la cession.
Faut-il informer les salariés avant de vendre un hôtel ?
Oui dans les entreprises de moins de 50 salariés : depuis le 27 juillet 2026, l’information doit intervenir au moins un mois avant la vente, et l’amende en cas de manquement est de 0,5 % du prix au plus. Entre 50 et 250 salariés avec CSE, c’est le CSE qui est informé et consulté.
Comment sont imposés les murs d’hôtel détenus en SCI ?
Si la SCI relève de l’impôt sur le revenu, la plus-value suit le régime des particuliers : 19 % d’impôt et prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention et surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value. Une SCI à l’impôt sur les sociétés est imposée sur une plus-value calculée après amortissements.
Qu’est-ce qu’une garantie d’actif et de passif ?
C’est l’engagement du cédant de titres d’indemniser l’acquéreur si un passif né avant la cession apparaît ensuite, ou si un actif se révèle surévalué. On négocie le plafond, la franchise, la durée et la garantie bancaire qui l’accompagne. Elle est presque systématique en cession de titres.
Combien de temps faut-il pour vendre un hôtel ?
Comptez souvent un an ou plus entre la préparation et la signature définitive : retraitement des comptes et data room, recherche d’acquéreurs, lettre d’intention, audits, financement de l’acquéreur, puis actes. La préparation fiscale et la mise en conformité doivent commencer bien avant la mise en vente.
Le classement en étoiles est-il transmis à l’acquéreur ?
Le classement est volontaire, prononcé par Atout France et valable cinq ans. Il est attaché à l’établissement exploité, mais l’acquéreur vérifiera sa date d’échéance et les travaux nécessaires pour le conserver. Un classement proche de son terme pèse sur la négociation.
Quelles déclarations fiscales après la cession du fonds ?
La déclaration de résultat de cessation est due dans les 60 jours pour un exploitant au régime réel, ainsi que les déclarations de TVA et de CVAE dans les délais propres. Le bénéfice de l’exercice et les plus-values sont imposés immédiatement, sauf régime d’exonération ou de report.
L’acquéreur d’un fonds d’hôtel répond-il des impôts du vendeur ?
Le cessionnaire d’un fonds peut être tenu solidairement avec le vendeur de certains impôts dus au titre de l’exploitation, dans la limite du prix et pendant un délai encadré. C’est l’une des raisons du séquestre du prix chez le rédacteur de l’acte après la vente.
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Sources
- Bpifrance Création, droits d’enregistrement en cas de reprise
- impots.gouv.fr, cession de droits sociaux
- impots.gouv.fr, coût de l’enregistrement
- CCI Paris Île-de-France, fiche pratique sur les droits d’enregistrement
- BOFiP, BOI-BIC-PVMV-40-10-10 : exonération des petites entreprises (article 151 septies)
- impots.gouv.fr, dirigeant de PME partant à la retraite : imposition de la plus-value
- Bpifrance Création, abattement en cas de départ à la retraite du dirigeant
- impots.gouv.fr, formulaire 2074-DIR
- entreprendre.service-public.gouv.fr, information des salariés en cas de vente de l’entreprise
- service-public.gouv.fr, hausse possible des droits de mutation départementaux
- BOFiP, BOI-REC-SOLID-20-30 : solidarité du cessionnaire d’un fonds
- impots.gouv.fr, conséquences fiscales de la cessation ou de la cession
- impots.gouv.fr, délais à respecter après une cessation d’activité
- impots.gouv.fr, cession de parts de SCI soumise à l’impôt sur le revenu
- impots.gouv.fr, SCI soumise à l’impôt sur le revenu
- entreprises.gouv.fr, principes communs au classement des hébergements touristiques
- entreprises.gouv.fr, dossier de presse sur le classement hôtelier
- Insee, parc et fréquentation des hôtels, données annuelles 2025
- Insee, parc et fréquentation des hébergements collectifs, données annuelles 2025
- Bpifrance Création, obligations de sécurité des ERP
- Bpifrance Création, en savoir plus sur les établissements recevant du public
- CCI Paris Île-de-France, cession d’entreprise : mode d’emploi
- CCI Lyon Métropole, trois étapes pour anticiper votre cession
- DREETS Bourgogne-Franche-Comté, dépliant sur la transmission d’entreprise
Historique des mises à jour — 28 octobre 2026 : première publication.