Ouvrir un hôtel : le guide complet

Ouvrir un hôtel : de quoi parle-t-on ?

Ouvrir un hôtel recouvre trois réalités : créer un établissement neuf, reprendre un hôtel en exploitation ou le prendre en location-gérance. Dans tous les cas, l’exploitant vend des nuitées à une clientèle de passage, dans un établissement recevant du public, avec un modèle économique très sensible au taux d’occupation et au prix moyen.

Le code du tourisme ne définit que l’hôtel classé, présenté par la Direction générale des entreprises comme un établissement commercial d’hébergement classé. Un hôtel peut donc exister sans étoiles, mais il reste soumis aux règles des ERP, de la fiscalité et du droit du travail.

Créer ou reprendre un hôtel : deux projets différents

Créer, c’est construire ou transformer un bâtiment, obtenir les autorisations d’urbanisme et de sécurité, puis bâtir une clientèle à partir de zéro. Le risque porte sur les travaux, les délais et la montée en charge.

Reprendre un hôtel, c’est acheter une activité qui tourne, avec un historique de chiffre d’affaires, une équipe et une réputation en ligne. Le risque porte sur la qualité de ce que vous achetez : état du bâti, mises aux normes à prévoir, dettes cachées, contrats de travail repris.

Les acteurs autour du projet

Un projet hôtelier mobilise un expert-comptable pour le prévisionnel et le montage, un notaire ou un avocat pour les actes, une banque, parfois Bpifrance, un bureau de contrôle pour la sécurité et l’accessibilité, et la mairie pour les déclarations. Notre rubrique expert-comptable hôtel détaille le rôle du cabinet.

Hôtel-restaurant : où trouver quoi

Si votre projet comprend un restaurant, ce guide traite le volet hôtelier, la licence et le montage. Les sujets propres à la cuisine, comme le coût matière ou la carte, relèvent de notre site dédié à la restauration ; ici, nous restons sur l’hôtel.

Ouvrir un hôtel en six étapes

Ouvrir un hôtel se fait en six étapes : définir le concept et l’emplacement, bâtir le business plan, choisir le montage et le statut, sécuriser le financement, obtenir les autorisations, puis préparer l’exploitation. Chaque étape conditionne la suivante, et un prévisionnel faux en étape deux fragilise tout le reste.

Notre pack création accompagne ces étapes pour 990 € HT ; les détails figurent dans nos tarifs et vous pouvez nous décrire votre projet via une demande de création.

Business plan hôtel : les chiffres qui décident

Un business plan hôtel est un prévisionnel sur trois à cinq ans qui part de la capacité en chambres, du taux d’occupation et du prix moyen, en déduit le chiffre d’affaires, puis retranche les charges d’exploitation, la masse salariale et le service de la dette. Il sert à décider, puis à convaincre la banque.

Le chiffre d’affaires hébergement

Le chiffre d’affaires hébergement se calcule ainsi : nombre de chambres × jours d’ouverture × taux d’occupation × prix moyen HT. Les recettes annexes, petit-déjeuner, bar, séminaires, parking, s’ajoutent ensuite, poste par poste.

Partir de données de marché

L’Insee recense 14 886 hôtels et 618 200 chambres en 2025, pour un taux d’occupation moyen de 62,3 %. Ce chiffre national ne remplace pas une étude locale : la saisonnalité d’une station n’a rien à voir avec celle d’un quartier d’affaires.

Les charges à ne pas oublier

• Masse salariale chargée, souvent le premier poste, selon la convention collective des hôtels, cafés, restaurants (IDCC 1979).
• Énergie, blanchisserie, produits d’accueil et maintenance.
• Commissions des plateformes de réservation.
• Loyer ou crédit des murs, assurances, taxes locales.
• Gros entretien et renouvellement de la literie et des chambres.

Le scénario prudent

Une banque demande presque toujours un scénario dégradé : taux d’occupation inférieur de quelques points, prix moyen plus bas, montée en charge lente la première année. Si l’hôtel ne rembourse plus sa dette dans ce scénario, le projet doit être revu avant la signature.

Pour suivre ces chiffres une fois l’hôtel ouvert, notre dossier rentabilité hôtel détaille le tableau de bord mensuel.

Taux d’occupation, ADR, RevPAR : les ratios d’un hôtel

Trois ratios résument la performance commerciale d’un hôtel. Le taux d’occupation mesure les chambres vendues sur les chambres disponibles, l’ADR le prix moyen par chambre vendue, et le RevPAR le revenu par chambre disponible, qui combine les deux.

Pourquoi le RevPAR prime

Un hôtel plein à prix cassés et un hôtel à moitié vide mais cher peuvent afficher le même RevPAR. Ce ratio évite de piloter un seul levier : il oblige à arbitrer entre remplissage et prix.

Le GOP, juge de paix de l’exploitation

Le GOP (gross operating profit) mesure ce que dégage l’exploitation avant le coût des murs et du financement. C’est lui qui doit couvrir le loyer ou les annuités ; un GOP insuffisant rend tout montage fragile.

Toujours raisonner hors taxes

L’hébergement est taxé à 10 %, mais d’autres prestations relèvent d’autres taux. Un ratio calculé sur le TTC dépend du mix de TVA et devient trompeur ; notre dossier TVA hôtellerie détaille ces taux.

Murs, fonds ou titres : le montage pour acheter un hôtel

Acheter un hôtel peut signifier acheter l’immeuble (les murs), l’activité (le fonds de commerce) ou la société qui détient l’un ou l’autre (les titres). Chaque option a ses droits d’enregistrement, ses risques et sa fiscalité.

Acheter le fonds seul

C’est le schéma le plus courant pour reprendre un hôtel : vous exploitez dans des murs loués par un bail commercial. Le prix porte sur l’activité, et la qualité du bail, durée restante, loyer, clauses de destination, pèse directement sur la valeur.

Acheter les titres de la société

Racheter la société permet de conserver les contrats, les autorisations et le classement sans transfert. En contrepartie, vous reprenez tout son passé fiscal et social : une garantie d’actif et de passif et un audit sérieux sont indispensables.

Séparer murs et exploitation

Beaucoup d’investisseurs logent les murs dans une société immobilière et l’exploitation dans une société commerciale qui paie un loyer. Ce schéma isole les risques et prépare une future cession séparée ; il est développé dans fiscalité hôtel.

Investir dans l’hôtellerie sans exploiter

Investir dans l’hôtellerie sans exploiter, c’est acheter des murs loués à un exploitant ou des lots en résidence de services. La rentabilité dépend alors de la solidité du locataire et du bail, pas de votre gestion quotidienne.

SAS, SARL ou SNC : quel statut pour ouvrir un hôtel

Le statut juridique fixe la responsabilité des associés, la fiscalité du résultat, le régime social du dirigeant et le coût d’une future cession. Pour ouvrir un hôtel, la SAS est le choix le plus fréquent, mais la SNC garde des usages précis.

La SAS, statut de référence

La SAS limite la responsabilité aux apports, accepte un associé unique, permet d’organiser l’entrée d’investisseurs et rend la cession des actions peu coûteuse en droits. C’est la forme couverte par notre pack création à 990 € HT.

La SNC, pour remonter les déficits

Selon Bpifrance Création, la SNC compte au moins deux associés commerçants, tenus indéfiniment et solidairement des dettes, et relève par défaut de l’impôt sur le revenu. Elle sert surtout à imputer des déficits de démarrage ou d’amortissement chez les associés.

Le prix de la responsabilité illimitée

Dans une SNC, un créancier peut réclamer toute la dette à un seul associé. Ce risque se gère souvent en interposant des sociétés associées, montage à faire valider avec votre conseil.

Holding de reprise

Pour racheter des titres, une holding emprunte, achète la société d’exploitation et rembourse grâce aux dividendes remontés. L’intégration fiscale ou le régime mère-fille en conditionnent l’efficacité, sujet traité dans notre dossier fiscalité.

Classement Atout France : les étoiles de l’hôtel

Le classement en étoiles est une démarche volontaire de l’exploitant, prévue à l’article L311-6 du code du tourisme. Il va de une à cinq étoiles, repose sur un tableau de critères homologué par arrêté, et vaut cinq ans, selon la DGE.

La procédure de classement

1. Commander la visite à un organisme évaluateur accrédité par le Cofrac.
2. Recevoir le certificat de visite et l’avis de l’organisme.
3. Déposer la demande en ligne auprès d’Atout France.
4. Obtenir la décision de classement, puis afficher le panonceau en façade.

Les normes et la procédure sont fixées par l’arrêté du 29 décembre 2021. Atout France ne prononce le classement que sur avis favorable de l’organisme évaluateur.

Les critères et les points

Le guide de contrôle d’Atout France répartit les critères en trois chapitres : équipements, services aux clients, accessibilité et développement durable. Dix critères obligatoires sont non compensables ; les points à la carte exigés vont de 5 % pour une étoile à 40 % pour cinq étoiles.

Le renouvellement

Le classement peut être maintenu temporairement pendant le renouvellement si la visite a été engagée avant son terme. Au rachat d’un hôtel classé, vérifiez la date d’échéance : un renouvellement proche peut imposer des travaux.

Faut-il viser une étoile de plus ?

Une catégorie supérieure autorise un prix moyen plus élevé, mais impose des équipements, des surfaces et des services coûteux. La décision se prend dans le business plan hôtel, en comparant le surcoût annuel au gain de RevPAR attendu.

Sécurité incendie et accessibilité : l’hôtel est un ERP

Un hôtel est un établissement recevant du public, de type O dans la nomenclature. Il doit respecter le règlement de sécurité fixé par l’arrêté du 25 juin 1980 et les règles d’accessibilité aux personnes handicapées, rappelés par Bpifrance Création.

Sécurité incendie

La catégorie de l’ERP dépend de l’effectif accueilli et détermine les équipements exigés et le contrôle par la commission de sécurité. L’exploitant tient un registre de sécurité : personnel formé, consignes, dates des vérifications et des travaux.

Les sanctions

Le non-respect des normes expose à une amende pouvant atteindre 45 000 € pour une personne physique et 225 000 € pour une personne morale, avec un risque de fermeture administrative.

Accessibilité des chambres

L’article 17 de l’arrêté du 20 avril 2017 fixe le nombre minimal de chambres adaptées lors de la construction : une jusqu’à 20 chambres, deux jusqu’à 50, puis une de plus par tranche ou fraction de 50.

Le registre public d’accessibilité

Depuis le 22 octobre 2017, tout ERP tient un registre public d’accessibilité à disposition des clients. Au rachat, demandez-le avec l’attestation d’accessibilité : leur absence annonce souvent des travaux.

Bar et restaurant d’hôtel : licence et permis d’exploitation

Un hôtel qui sert de l’alcool au bar ou au restaurant doit détenir la licence adaptée, licence de débit de boissons ou licence de restaurant, et son exploitant doit être titulaire du permis d’exploitation prévu à l’article L3332-1-1 du code de la santé publique.

Le permis d’exploitation

Selon la préfecture des Ardennes, la formation initiale dure au moins 20 heures sur trois jours, ou 6 heures avec dix ans d’expérience d’exploitant. Le permis est valable dix ans et se renouvelle par une formation de mise à jour. Les CCI proposent cette formation.

Licence restaurant ou licence de débit de boissons

La licence restaurant permet de servir de l’alcool à l’occasion des repas ; un bar ouvert hors repas relève d’une licence de débit de boissons. L’ouverture, la mutation ou le transfert se déclarent en mairie, permis d’exploitation à l’appui.

Au rachat d’un hôtel avec bar

Vérifiez la catégorie de la licence, sa date de dernière exploitation et sa mention dans l’acte de cession. Une licence non exploitée pendant une longue période peut se périmer.

Financer l’achat d’un hôtel : banque et Bpifrance

Financer l’ouverture d’un hôtel combine en général un apport personnel, un ou plusieurs prêts bancaires et une garantie qui partage le risque de la banque. Le niveau d’apport attendu dépend du montage, de votre expérience hôtelière et de la qualité du business plan.

Le prêt bancaire

La banque analyse la capacité de remboursement : l’excédent dégagé par l’hôtel doit couvrir les annuités avec une marge de sécurité. Elle regarde aussi les garanties, nantissement du fonds, hypothèque des murs, caution personnelle.

La garantie Bpifrance

D’après Bpifrance Création, la garantie transmission couvre 50 % du montant emprunté, 70 % avec l’intervention conjointe de la Région, pour l’achat de titres ou d’un fonds. Elle protège la banque, pas vous : votre caution personnelle reste exigible.

Les autres leviers

• Le crédit-vendeur, qui étale une partie du prix et engage le cédant dans la réussite de la reprise.
• Les fonds régionaux de garantie et les prêts d’honneur des réseaux d’accompagnement.
• L’entrée d’un investisseur au capital de la société d’exploitation ou de la société des murs.

Un guide sur les garanties bancaires complète ces informations. Un dossier bancaire solide repose sur une comptabilité hôtel propre et des comptes historiques analysés.

Reprendre un hôtel en gérance : la location-gérance

Reprendre un hôtel en gérance, c’est louer le fonds de commerce à son propriétaire contre une redevance, sans l’acheter. Le locataire-gérant exploite à ses risques ; le loueur conserve la propriété du fonds. C’est souvent une étape avant un rachat.

Les règles de la location-gérance

Selon Service Public Entreprendre, le contrat est publié dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours de sa signature, et le locataire-gérant s’immatricule au plus tard 15 jours après le début d’activité. Jusqu’à la publication, loueur et gérant sont solidaires des dettes d’exploitation.

Le délai de trois mois des créanciers

La publication ouvre un délai de trois mois pendant lequel les créanciers du loueur peuvent demander au tribunal que leurs créances deviennent immédiatement exigibles si leur recouvrement est menacé.

Location-gérance avec promesse de vente

Une promesse de vente du fonds à prix fixé permet de tester l’hôtel avant de l’acheter. La redevance peut être en partie imputée sur le prix final ; ces clauses se négocient dès le départ.

Les pièges du contrat

Vérifiez qui paie les gros travaux, qui renouvelle le classement, ce que deviennent les salariés et ce qui se passe à l’échéance. Un contrat flou se paie au moment de rendre le fonds.

Audit d’acquisition : ce qu’il faut vérifier avant d’acheter un hôtel

Avant d’acheter un hôtel, un audit d’acquisition vérifie que les comptes reflètent la réalité, que le bâti est conforme et qu’aucun passif caché ne vous attend. Il porte sur au moins les trois derniers exercices.

L’audit financier

• Rapprochement du chiffre d’affaires déclaré avec le logiciel de gestion hôtelière et les relevés de plateformes.
• Taux d’occupation, ADR et RevPAR réels, mois par mois.
• Masse salariale, contrats repris, ancienneté, congés dus.
• Dettes fournisseurs, fiscales et sociales, engagements hors bilan.

L’audit juridique et technique

Bail commercial, classement et date d’échéance, licence, registre de sécurité, rapports de la commission de sécurité, accessibilité, contrats de maintenance et d’énergie : chaque document absent est une question à poser au cédant.

La garantie d’actif et de passif

En rachat de titres, la garantie d’actif et de passif protège contre les dettes antérieures révélées après la cession. Son plafond, sa durée et sa contre-garantie bancaire se négocient avec le prix.

Le rôle de l’expert-comptable

Le cabinet retraite les comptes du cédant, recalcule un résultat normatif et confronte le prix aux multiples usuels. Les méthodes de valorisation sont détaillées dans notre dossier vendre un hôtel, utile aussi côté acheteur.

Droits d’enregistrement lors de l’achat d’un hôtel

Les droits d’enregistrement dépendent de ce que vous achetez. Selon impots.gouv.fr, la cession d’un fonds est taxée à 0 % jusqu’à 23 000 €, 3 % de 23 000 à 200 000 € et 5 % au-delà ; les actions à 0,1 % ; les autres parts sociales à 3 % après un abattement.

Le calcul sur un fonds de commerce

Pour un fonds vendu 900 000 €, les droits s’élèvent à 5 310 € sur la tranche de 23 000 à 200 000 €, plus 35 000 € sur la fraction au-delà de 200 000 €, soit 40 310 €. Les droits sont à la charge de l’acquéreur, mais le vendeur en est solidairement responsable, rappelle la CCI Paris Île-de-France.

Le délai d’enregistrement

L’acte de cession de fonds s’enregistre dans le mois de sa signature. La doctrine applicable figure au BOFiP relatif aux cessions de fonds de commerce.

Parts sociales et sociétés immobilières

Pour des parts de SARL ou de SNC, l’abattement est de 23 000 € multiplié par la proportion de parts cédées, d’après Bpifrance Création. Les titres d’une société à prépondérance immobilière, typiquement celle qui détient les murs, sont taxés à 5 %.

Les murs de l’hôtel

L’achat d’un immeuble supporte les droits de mutation, dont la part départementale est de 4,50 % et peut être portée à 5 % depuis le 1er avril 2025 pour trois ans, selon le BOFiP. S’y ajoutent les taxes communales et les frais d’acte.

La TVA sur la cession

La cession globale d’un fonds à un acquéreur redevable de la TVA n’est en principe pas soumise à la TVA. L’acquéreur reprend alors certaines obligations de régularisation du cédant, à vérifier avec votre conseil.

Exemple chiffré : reprendre un hôtel de 30 chambres

Ici, le GOP couvre deux fois les annuités, avant loyer et impôt : le loyer des murs doit encore être payé sur cette marge. Avec un taux d’occupation de 55 %, le même hôtel perd près d’un sixième de son chiffre d’affaires hébergement, ce qui montre pourquoi le scénario prudent compte autant que le scénario central.

Erreurs fréquentes pour ouvrir un hôtel

Les difficultés que nous voyons sur les projets hôteliers viennent rarement d’un mauvais concept, presque toujours de chiffres non vérifiés ou de contraintes découvertes trop tard.

1. Bâtir le prévisionnel sur un taux d’occupation espéré. Partez des comptes réels du cédant ou de données locales, jamais d’un objectif.
2. Oublier les mises aux normes. Sécurité incendie et accessibilité peuvent coûter plus cher que la décoration.
3. Négliger le bail commercial. Un bail court ou un loyer révisable sans plafond détruit la valeur du fonds.
4. Racheter des titres sans garantie de passif. Vous héritez des redressements fiscaux et des litiges sociaux antérieurs.
5. Sous-estimer la masse salariale HCR. Les règles de la convention collective pèsent sur chaque planning.

Cette page ne remplace pas l’analyse de votre situation par un professionnel. Notre démarche est décrite dans notre méthode ; la paie du futur hôtel est traitée dans paie hôtellerie.

Chambres d’hôtes et gîtes : ouvrir un petit hébergement

Ouvrir des chambres d’hôtes ou un gîte n’est pas ouvrir un hôtel au sens réglementaire, mais l’activité reste encadrée. Les chambres d’hôtes sont louées chez l’habitant, avec petit-déjeuner et linge, dans la limite de cinq chambres et quinze personnes, selon Service Public Entreprendre.

La déclaration en mairie

Avant la première location, la chambre d’hôtes se déclare en mairie avec le formulaire Cerfa 13566 ; l’absence de déclaration est punie d’une contravention de 450 €. Toute modification impose une nouvelle déclaration. L’activité est commerciale et doit être immatriculée.

Au-delà de cinq chambres

Au-delà de cinq chambres ou de quinze personnes, l’appellation est interdite et les règles des ERP s’appliquent : vous changez de catégorie, et le projet se rapproche de l’ouverture d’un petit hôtel.

Le gîte, un meublé de tourisme

Le gîte est un logement indépendant, réservé au locataire et loué à une clientèle de passage, rappelle Bpifrance Création. Il relève du régime des meublés de tourisme et non de celui des chambres d’hôtes ; la table d’hôtes, elle, doit rester un complément de l’hébergement.

Fiscalité des chambres d’hôtes

Service Public Entreprendre indique un micro-BIC avec abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes en 2025, la TVA à 10 % au-delà de la franchise, et la collecte de la taxe de séjour là où elle est instituée. Le portail des collectivités locales détaille les régimes au réel et au forfait.

Ouvrir un hôtel avec Nexco : le pack création

Nexco Expertise est une société d’expertise comptable inscrite au tableau de l’Ordre, installée 29 rue du Colisée à Paris 8e. Nous accompagnons les projets hôteliers du prévisionnel à la première clôture.

Ce que couvre l’accompagnement

• Business plan hôtel et scénario prudent pour la banque.
• Choix du montage, murs, fonds ou titres, et du statut.
• Pack création SAS à 990 € HT : statuts, formalités, immatriculation.
• Audit des comptes du cédant avant une reprise.
• Tenue comptable dès l’ouverture : Essentiel dès 350 €, Performance dès 550 €, Groupe dès 1 200 € HT par mois.
• Paie HCR à 30 € HT par bulletin.

Pour une question précise, la consultation ponctuelle est à 149 € HT. La facturation électronique de votre futur hôtel est traitée dans facturation électronique hôtel. Découvrez le cabinet sur la page à propos et l’ensemble des rubriques depuis l’accueil de Nexco Hôtellerie.

Questions fréquentes pour ouvrir un hôtel

Historique des mises à jour — 28 octobre 2026 : première publication.