En principe, la location meublée est exonérée de TVA, sans possibilité d’option. La TVA LMNP s’applique seulement dans trois cas prévus au 4° de l’article 261 D du CGI : la para-hôtellerie, la location meublée résidentielle avec services et la location à l’exploitant d’une résidence qui fournit ces services.
Dans ces cas, le loueur facture la TVA au taux réduit et récupère celle payée sur l’achat. En contrepartie, il s’engage sur une période de régularisation de vingt ans : une revente à un particulier ou la fin des services peut l’obliger à reverser une partie de la TVA récupérée.
Pour qui
Investisseurs LMNP en résidence de tourisme, d’affaires, étudiante ou senior, loueurs de meublés avec services et exploitants qui signent des baux commerciaux avec des propriétaires particuliers.
Quand
Avant l’achat d’un lot en résidence gérée, à la signature ou au renouvellement du bail, quand l’exploitant change, et toujours avant une revente.
Ce que vous obtenez
Les conditions exactes de la TVA LMNP, le taux, la franchise, la récupération de la TVA de l’achat, le calcul des vingtièmes et une méthode de contrôle.
TVA LMNP : le principe d’exonération
La TVA LMNP désigne le régime de taxe sur la valeur ajoutée applicable au loueur en meublé non professionnel. Le point de départ est simple : la location de locaux meublés à usage d’habitation est exonérée, en application du 4° de l’article 261 D du code général des impôts.
Cette exonération ne se choisit pas. Le loueur ne peut pas opter pour la TVA afin de récupérer la taxe payée sur son achat ou ses travaux, comme le rappelle la FAQ LMNP de la DGFiP. Seule la réunion de conditions précises rend la location taxable de plein droit.
Statut LMNP et TVA : deux sujets distincts
Le statut LMNP relève de l’impôt sur le revenu : il dépend du niveau des recettes du foyer, 23 000 € TTC au plus, ou de leur comparaison avec les autres revenus professionnels. La TVA LMNP, elle, dépend uniquement de la nature de la prestation. Un loueur peut donc être au micro-BIC et redevable de la TVA.
Le cadre européen
Le régime français transpose la directive 2006/112/CE, qui exonère la location de biens immeubles mais exclut de l’exonération les opérations d’hébergement du secteur hôtelier ou des secteurs ayant une fonction similaire. Toute la difficulté consiste à savoir quand une location meublée devient de l’hébergement.
Les trois cas où la TVA LMNP s’applique
Le BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, dans sa version du 26 mars 2025, organise les exceptions à l’exonération. Elles sont taxables de plein droit, sans démarche d’option.
| Cas | Texte | Qui facture la TVA |
|---|---|---|
| Para-hôtellerie : séjours de 30 nuits au plus et 3 services sur 4 | Article 261 D, 4°, b | Le loueur qui exploite lui-même |
| Location meublée à usage résidentiel avec services | Article 261 D, 4°, b bis | Le loueur ou l’exploitant de la résidence |
| Location nue ou meublée à un exploitant qui réalise b ou b bis | Article 261 D, 4°, c | Le propriétaire LMNP, sur le loyer facturé à l’exploitant |
| Location meublée classique, sans services | Principe d’exonération | Personne : pas de TVA, pas de récupération |
Une taxation qui ne dépend pas du statut
Le classement du meublé, l’immatriculation au registre du commerce ou la qualité de professionnel sont sans incidence. Le BOFiP retient comme prestataire la personne qui supporte les risques et agit en son nom vis-à-vis des clients. C’est la prestation réellement offerte qui fait la TVA LMNP.
Les versions successives de la doctrine
Le BOFiP a été refondu en août 2024 puis en mars 2025, comme le montre l’historique des versions. Une analyse réalisée lors de l’achat d’un lot il y a dix ans doit donc être relue au regard des textes actuels.
Para-hôtellerie : la TVA LMNP du loueur qui fournit les services
La para-hôtellerie est une location meublée qui ressemble à un hôtel. Deux conditions cumulatives s’appliquent selon le BOFiP : des séjours proposés au choix du client pour 30 nuits au plus, et la mise à disposition d’un local meublé accompagnée d’au moins trois des quatre services para-hôteliers.
Les quatre services para-hôteliers
- Le petit-déjeuner, fourni directement ou par un tiers que le loueur revend.
- Le nettoyage régulier des locaux, une fréquence hebdomadaire étant jugée suffisante.
- La fourniture du linge de maison, avec un renouvellement régulier proposé.
- La réception de la clientèle, même non personnalisée, physique ou électronique.
Des services offerts et prouvés
Les services doivent être réellement proposés à tous les clients, même si certains ne les utilisent pas. Livret d’accueil, conditions de vente et site de réservation servent de preuve. Une simple boîte à clés ne vaut pas réception.
Le cas des courts séjours
Pour les séjours de cinq nuits ou moins, le BOFiP admet que le ménage avant l’arrivée et le linge fourni en début de séjour suffisent. C’est souvent le cas des meublés de tourisme qui ajoutent un petit-déjeuner.
Chambres d’hôtes et meublés de tourisme
Les chambres d’hôtes réunissent par nature plusieurs services et entrent souvent dans la para-hôtellerie. Notre page dédiée à l’expert-comptable chambre d’hôtes détaille leur fiscalité. Si le petit-déjeuner est servi dans une salle ouverte au public, le volet restauration relève de notre site jumeau Nexco Restauration.
LMNP en résidence de services : la TVA sur les loyers
C’est le cas le plus fréquent de TVA LMNP. L’investisseur achète un lot dans une résidence de tourisme ou d’affaires et le loue, par bail commercial, à un exploitant qui fournit les services para-hôteliers. Le loyer est alors taxable au titre du c du 4° de l’article 261 D.
Une taxation quel que soit le nombre d’intermédiaires
Le BOFiP précise que la taxation s’applique quel que soit le nombre d’intermédiaires entre le propriétaire et l’exploitant final. Elle s’applique aussi lorsque le preneur bénéficie lui-même d’une exonération ou n’est pas assujetti, sous réserve de l’exclusion visant certains établissements du code de la construction.
Ce que l’investisseur doit vérifier dans le bail
La TVA LMNP du propriétaire dépend entièrement de l’activité de l’exploitant. Le bail doit préciser la destination des locaux, l’engagement de fournir les services et la refacturation des charges. Notre guide sur l’expert-comptable de résidence de tourisme traite le point de vue de l’exploitant.
Le cas du bail renouvelé avec un autre exploitant
Un changement d’exploitant ne remet pas en cause la taxation si le nouveau preneur continue à fournir les services. En revanche, une reprise du lot en location meublée classique fait basculer la location dans l’exonération et déclenche une régularisation.
Les locaux communs et administratifs
Le BOFiP admet que la location des locaux de réception, des parties communes et des locaux administratifs qui ne génèrent pas d’autres recettes que les loyers des clients suit le même taux réduit.
Résidences seniors, étudiantes et coliving : la TVA LMNP résidentielle
Le b bis du 4° de l’article 261 D vise la location meublée à usage résidentiel avec services. Le BOFiP la définit comme une location de plus d’un mois, sous bail de la loi du 6 juillet 1989 ou équivalent, sans qu’il soit nécessaire que le locataire en fasse sa résidence principale.
Les résidences concernées
Le BOFiP cite les résidences-services, les résidences étudiantes, les résidences pour seniors, les établissements d’hébergement et le coliving. La location est taxable si trois des quatre services annexes sont fournis avec le local meublé.
Ce que cela change pour l’investisseur LMNP
Le propriétaire qui loue son lot à l’exploitant d’une telle résidence relève du c : il facture la TVA sur ses loyers. Les investisseurs en résidence senior ou étudiante doivent donc vérifier que leur exploitant fournit effectivement les services, faute de quoi la TVA LMNP récupérée devient fragile.
Taux de TVA LMNP : ce que dit le BOFiP
Selon le BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10, l’hébergement para-hôtelier et les locations meublées résidentielles avec services relèvent du taux réduit de 10 %. Pour les loyers versés par l’exploitant, le BOI-TVA-LIQ-30-20-10 admet qu’ils suivent le taux réduit applicable aux prestations de l’exploitant.
| Opération | Taux | Fondement |
|---|---|---|
| Séjour para-hôtelier vendu par le loueur | 10 % | Article 279 a du CGI |
| Location meublée résidentielle avec services | 10 % | BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10, § 30 |
| Loyer facturé par le propriétaire à l’exploitant | taux réduit de l’exploitant | BOI-TVA-LIQ-30-20-10, § 10 |
| Achat d’un logement neuf, travaux, mobilier | 20 % en règle générale | Taux normal |
| Location meublée sans services | exonérée | Article 261 D, 4° |
Un écart de taux favorable à l’investisseur
Le taux normal de 20 %, rappelé par economie.gouv.fr, frappe en général l’achat et les travaux, alors que les loyers sont taxés à 10 %. Cet écart crée un crédit de TVA durable en début de période, puis la TVA collectée s’accumule sans récupération correspondante.
Les taux en outre-mer et en Corse
Ces taux sont ceux de la France continentale. Un lot situé en Corse ou dans un département d’outre-mer suit une grille particulière, à vérifier avant tout calcul de rentabilité. Notre dossier sur la TVA hôtellerie rappelle ces particularités.
Franchise en base : la TVA LMNP des petits loyers
Un piège guette l’investisseur qui perçoit quelques milliers d’euros de loyers : la franchise en base de l’article 293 B du CGI. Si ses recettes restent sous le seuil, il ne facture pas de TVA, et ne peut donc pas la récupérer sur son achat.
Quel seuil pour la location meublée ?
Selon la CCI Paris Île-de-France, dont la fiche est à jour au 25 juin 2026, les locations meublées, meublés de tourisme, gîtes et chambres d’hôtes sont exclus de la catégorie hébergement. Ils relèvent du seuil des prestations de services : 37 500 € de base et 41 250 € de seuil majoré.
Un seuil qui a failli changer
La loi de finances pour 2025 avait prévu un seuil unique de 25 000 €, mesure suspendue puis abandonnée selon Bpifrance Création. Le livret de la DGFiP retrace ces étapes. Vérifiez le seuil en vigueur l’année de votre achat.
L’option pour le paiement de la TVA
L’investisseur qui veut récupérer la TVA LMNP de son achat doit renoncer à la franchise. Selon Bpifrance Création, l’option prend effet le premier jour du mois où elle est formulée et vaut deux ans, avec reconduction tacite, et une prolongation après un remboursement de crédit.
Le lien avec la régularisation
Le BOFiP prévoit qu’un passage sous le seuil de franchise entraîne une régularisation des biens d’investissement. Renoncer à l’option après un remboursement revient donc à reverser une partie de la TVA récupérée.
Achat en résidence de services, option, remboursement de crédit : faites valider votre TVA LMNP avant de signer.
Demander un diagnostic TVARécupérer la TVA LMNP sur l’achat du logement
Lorsque la location est taxable, la TVA facturée par le promoteur sur l’achat du lot, ainsi que celle des travaux et du mobilier, devient déductible. Le droit à déduction s’exerce sur la déclaration de la période au cours de laquelle la taxe est devenue exigible chez le fournisseur.
Le remboursement du crédit de TVA
La page remboursement de crédit de TVA d’impots.gouv.fr fixe les règles : en régime simplifié, une demande annuelle à partir de 150 €, et une demande semestrielle limitée aux immobilisations à partir de 760 €, sur formulaire 3519.
Le cas de la vente en l’état futur d’achèvement
En VEFA, les appels de fonds s’échelonnent sur plusieurs mois. La TVA de chaque appel est déductible dès son exigibilité, ce qui permet des demandes de remboursement successives. Encore faut-il que l’investisseur soit identifié à la TVA avant le premier appel.
Les frais qui ne portent pas de TVA
Les droits d’enregistrement, les honoraires de notaire pour leur part de taxes et les intérêts d’emprunt ne génèrent aucune TVA déductible. Ils entrent dans le coût de revient pour l’impôt sur le revenu, pas dans le crédit de TVA LMNP.
Les justificatifs à conserver
Acte authentique, factures du promoteur, bail commercial et preuve des services fournis par l’exploitant forment le dossier minimal. L’administration peut les demander pendant toute la période de régularisation, pas seulement pendant le délai de reprise ordinaire.
La TVA LMNP n’est pas un cadeau fiscal, c’est un prêt de l’État remboursable sous conditions pendant vingt ans. Récupérer 20 % du prix est séduisant, mais la valeur du lot dépend ensuite de la solidité de l’exploitant et de la possibilité de revendre à un acquéreur qui reprend le bail.
Je recommande de chiffrer, dès l’achat, le reversement en cas de revente à un particulier à mi-parcours. Si ce montant rend l’opération perdante, la récupération de TVA ne doit pas être l’argument d’achat.
Raphaël Berguig, Nexco Expertise
Déclarer la TVA LMNP : régime, formulaires, calendrier
Une fois redevable, le loueur doit s’immatriculer, obtenir un numéro de TVA et déposer des déclarations. La FAQ LMNP de la DGFiP rappelle l’immatriculation au guichet unique de l’INPI dans les quinze jours du début de la location, pour obtenir un numéro SIRET.
Le régime simplifié, cas le plus courant
La plupart des investisseurs relèvent du régime réel simplifié. Ils déposent une déclaration annuelle et peuvent demander le remboursement de leur crédit. Les formalités de date se vérifient sur la page dates de remboursement de la DGFiP.
La facturation des loyers à l’exploitant
Le propriétaire émet une facture de loyer avec TVA, ou l’exploitant établit un mandat d’autofacturation. Dans les deux cas, la facture doit mentionner le taux, la base et le montant de TVA LMNP, ainsi que les numéros d’identification des deux parties.
L’articulation avec la comptabilité
Un loueur au réel tient une comptabilité commerciale. Notre dossier sur la comptabilité hôtel présente les mêmes principes de rapprochement entre loyers, encaissements et déclarations.
Régularisation sur 20 ans : le risque majeur de la TVA LMNP
La TVA déduite sur un immeuble n’est définitivement acquise qu’au terme d’une période de vingt ans, selon le BOI-TVA-DED-60. Si l’immeuble cesse d’être affecté à une activité taxable pendant cette période, le loueur reverse une fraction de la TVA initialement récupérée.
Le mécanisme des vingtièmes
Le BOI-TVA-DED-60-10 décompose la taxe déduite en vingtièmes, en application de l’article 207 de l’annexe II au CGI. L’année d’acquisition ou de première utilisation compte comme une année entière. Chaque année écoulée en activité taxable consolide un vingtième.
| Événement | Conséquence en TVA LMNP |
|---|---|
| Revente exonérée à un particulier | Reversement des vingtièmes restant à courir |
| Fin des services, location meublée classique | Passage en secteur exonéré, régularisation |
| Recettes sous le seuil de franchise | Régularisation des biens d’investissement |
| Cessation de la location | Régularisation sur les biens non cédés |
| Transmission d’universalité à un repreneur assujetti | Pas de régularisation, le repreneur poursuit la période |
Les événements déclencheurs
Le BOI-TVA-DED-60-20-10 vise notamment la cession exonérée d’un immeuble, la cessation d’activité, le transfert vers un secteur exonéré et le passage sous le seuil de franchise. Pour un investisseur, la défaillance de l’exploitant est le scénario le plus redouté.
La défaillance de l’exploitant
Si l’exploitant cesse de fournir les services et que le propriétaire reloue en meublé classique, la location devient exonérée. Le loueur doit alors reverser les vingtièmes restants. Une reprise rapide du bail par un nouvel exploitant permet en revanche de conserver la taxation.
Le décompte de l’année de l’événement
Le nombre exact de vingtièmes à reverser dépend de la date de l’événement et du décompte de l’année en cours. Ce calcul se fait sur pièces, à partir de la date de première utilisation figurant dans votre dossier.
Revendre un bien en LMNP : TVA et transmission d’universalité
La revente est le moment où la TVA LMNP se paie ou se transmet. Deux voies s’opposent : la cession exonérée à un acquéreur qui ne poursuit pas l’activité, qui déclenche la régularisation, et la transmission d’universalité à un acquéreur qui reprend le bail.
La transmission d’universalité de biens
L’article 257 bis du CGI dispense de TVA la transmission d’une universalité totale ou partielle de biens entre assujettis. Selon le BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10, le cessionnaire doit poursuivre l’exploitation de l’universalité transmise, et les deux parties doivent être redevables de la TVA à ce titre.
Le repreneur prend la suite
Dans ce cas, le cédant ne régularise pas. Le cessionnaire poursuit la période de régularisation en cours, sans en ouvrir une nouvelle. C’est la situation classique d’un lot revendu avec son bail commercial à un autre investisseur LMNP.
La vente isolée d’un immeuble
Le BOFiP refuse en revanche la dispense pour la vente isolée d’un immeuble qui ne constitue pas une universalité. L’acte de vente doit donc décrire précisément le bail transmis et l’engagement de l’acquéreur.
La revente d’un logement neuf
Une cession réalisée dans les cinq ans de l’achèvement reste en principe soumise à la TVA immobilière, alors qu’au-delà elle est exonérée, sauf option. Ce point se règle avec le notaire. Notre dossier pour vendre un hôtel présente la logique de valorisation des murs.
Sécuriser sa TVA LMNP en 6 étapes
Cette méthode est celle que nous appliquons à un dossier LMNP en résidence gérée. Elle s’intègre à notre mission d’expert-comptable hôtel et se conduit de l’achat à la revente.
Qualifier la location
Identifiez le cas applicable : para-hôtellerie, location résidentielle avec services, location à un exploitant ou meublé classique exonéré.
Auditer le bail et l’exploitant
Vérifiez la clause de destination, l’engagement de fournir les services et la solidité financière de l’exploitant.
Renoncer à la franchise si nécessaire
Si vos loyers sont inférieurs au seuil, exercez l’option avant le premier appel de fonds.
Demander le remboursement
Déposez les demandes de remboursement de crédit sur formulaire 3519, avec les factures du promoteur.
Tenir le tableau des vingtièmes
Suivez chaque année la TVA déduite, les vingtièmes consolidés et le montant exposé en cas d’événement.
Préparer la revente
Avant de vendre, chiffrez la régularisation et privilégiez un acquéreur qui reprend le bail.
Exemple chiffré de TVA LMNP en résidence de tourisme
Ce cas illustre l’enjeu d’une revente à un particulier. Les chiffres sont fictifs, les taux sont ceux décrits plus haut et les calculs ont été exécutés.
Hypothèses fictives : un investisseur achète un studio neuf en résidence de tourisme pour 200 000 € HT, soit 40 000 € de TVA à 20 %, qu’il se fait rembourser. Il le loue à l’exploitant pour 9 000 € HT par an, avec 900 € de TVA à 10 %, soit 9 900 € TTC.
Au terme de la 11e année, il revend à un particulier qui ne poursuit pas la location. Il reste 9 vingtièmes à courir. Un vingtième vaut 40 000 / 20 = 2 000 €. Reversement : 2 000 × 9 = 18 000 €.
S’il revend avec le bail à un investisseur assujetti, la transmission d’universalité évite ce reversement. Si l’exploitant avait fait défaut après 7 années, le reversement aurait atteint 13 vingtièmes, soit 26 000 €.
La différence entre les deux reventes vaut près de deux années de loyers TTC. Le choix de l’acquéreur est donc un paramètre de prix, à intégrer à la négociation.
Revente d’un lot LMNP en résidence : faites chiffrer la régularisation avant de signer le compromis.
Être accompagné pour la reventeErreurs fréquentes en TVA LMNP
Les erreurs que nous relevons sur les dossiers d’investisseurs se répètent d’une résidence à l’autre.
- Croire que l’on peut opter. La location meublée classique est exonérée sans option : seule la fourniture des services rend la TVA applicable.
- Oublier la franchise en base. Sous le seuil, aucune TVA n’est due ni récupérable sans option préalable.
- Ignorer les vingtièmes. La TVA récupérée reste exposée pendant vingt ans.
- Revendre sans transmettre le bail. Une vente à un particulier déclenche le reversement des vingtièmes restants.
- Ne pas suivre l’exploitant. Sa défaillance peut faire basculer la location dans l’exonération.
Une résidence qui annonce des services sans les fournir réellement fragilise la TVA de tous les propriétaires. Conservez les preuves de services : brochures, conditions de vente, rapports de gestion.
TVA LMNP, micro-BIC et facturation électronique
La TVA LMNP est indépendante de l’imposition des loyers. La FAQ de la DGFiP rappelle que le micro-BIC reste possible pour un loueur redevable de la TVA. Pour les revenus perçus depuis 2025, le seuil du micro-BIC est de 77 700 € avec un abattement de 50 % pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés.
Les meublés de tourisme non classés
Les meublés de tourisme non classés relèvent d’un seuil de 15 000 € et d’un abattement de 30 %. Notre dossier sur la fiscalité hôtel compare ces régimes avec l’imposition des sociétés d’exploitation.
L’amortissement et la plus-value
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour la plus-value, selon la DGFiP. Certaines résidences étudiantes ou seniors échappent à cette règle.
La facturation électronique
Les factures de loyers adressées à l’exploitant sont des opérations entre assujettis. Toutes les entreprises doivent pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026, selon Service Public Entreprendre et la FAQ de la DGFiP. Notre dossier sur la facturation électronique hôtel détaille le calendrier.
La taxe de séjour
En résidence de services, la taxe de séjour est collectée par l’exploitant, pas par l’investisseur. Les règles figurent sur collectivites-locales.gouv.fr et sur la page d’economie.gouv.fr.
La rentabilité réelle
La rentabilité d’un lot dépend du loyer, des charges refacturées et de l’exposition à la régularisation. Notre dossier sur la rentabilité hôtel présente les indicateurs que suivent les exploitants, et le simulateur RevPAR permet de tester leur équilibre.
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Voir nos tarifsQuestions fréquentes sur la TVA LMNP
Un loueur en meublé non professionnel paie-t-il la TVA ?
En principe non : la location meublée à usage d’habitation est exonérée de TVA, sans possibilité d’option. Le loueur LMNP devient redevable seulement en para-hôtellerie, en location résidentielle avec services, ou lorsqu’il loue son bien à l’exploitant d’une résidence qui fournit ces services. Il facture alors la TVA sur ses loyers.
Peut-on opter pour la TVA en location meublée ?
Non. La location meublée classique est exonérée sans option possible. La taxation résulte uniquement de la nature de la prestation : séjours de trente nuits au plus avec trois services sur quatre, location résidentielle avec services, ou bail consenti à un exploitant qui les fournit. Ajouter des services pour récupérer la TVA suppose de les fournir réellement.
Quels services rendent une location meublée soumise à TVA ?
Il faut proposer au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison et réception de la clientèle, même non personnalisée. Pour la para-hôtellerie, les séjours doivent aussi pouvoir durer trente nuits au plus, au choix du client. Les services doivent être réellement proposés et prouvés.
Quel est le taux de TVA d’un loyer en résidence de services ?
Le BOFiP admet que la location de logements à un exploitant qui y réalise de l’hébergement suit le taux réduit applicable aux prestations de cet exploitant. Les locations meublées résidentielles avec services relèvent du taux réduit de 10 %. Vérifiez le taux mentionné sur les factures de loyer et dans le bail commercial.
Comment récupérer la TVA sur l’achat d’un bien LMNP ?
Le loueur doit être redevable de la TVA sur ses loyers, donc relever d’un cas taxable et, sous le seuil, renoncer à la franchise en base. Il s’identifie à la TVA, puis demande le remboursement du crédit sur formulaire 3519 avec les factures du promoteur. En VEFA, chaque appel de fonds ouvre droit à déduction.
La franchise en base s’applique-t-elle à un investisseur LMNP ?
Oui, si ses recettes restent sous le seuil des prestations de services, fixé à 37 500 € et 41 250 € de seuil majoré. Il ne facture alors pas de TVA et ne peut pas récupérer celle de son achat. Pour récupérer cette TVA, il doit opter pour le paiement de la taxe, option valable deux ans et reconduite tacitement.
Que se passe-t-il si je revends mon bien LMNP avant vingt ans ?
Si l’acquéreur ne poursuit pas la location taxable, la vente est en principe exonérée et vous reversez les vingtièmes de TVA restant à courir. Si l’acquéreur reprend le bail et devient redevable de la TVA, la transmission d’universalité évite ce reversement : il poursuit simplement la période de régularisation à votre place.
Comment calculer la TVA à reverser en LMNP ?
Divisez la TVA déduite sur l’achat par vingt, puis multipliez par le nombre d’années restant à courir. Pour 40 000 € de TVA récupérée et 9 années restantes, le reversement atteint 18 000 € dans notre exemple fictif. Le décompte de l’année de l’événement se vérifie sur pièces avec votre expert-comptable.
Que faire si l’exploitant de la résidence fait faillite ?
Cherchez rapidement un nouvel exploitant qui fournit les services : la location reste alors taxable et la TVA récupérée est préservée. Si vous relouez en meublé classique, la location devient exonérée et vous devez reverser les vingtièmes restants. Faites analyser le bail et les options de reprise avant de signer une nouvelle location.
Le statut LMNP dépend-il de la TVA ?
Non. Le statut LMNP relève de l’impôt sur le revenu : il s’apprécie selon les recettes du foyer, 23 000 € au plus, ou leur comparaison avec les autres revenus professionnels. La TVA dépend de la nature de la location. Un loueur peut donc être au micro-BIC et redevable de la TVA en même temps.
Faut-il un numéro SIRET pour facturer la TVA en LMNP ?
Oui. Le loueur s’immatricule au guichet unique de l’INPI dans les quinze jours du début de la location et obtient un numéro SIRET. Il dispose ensuite d’un numéro de TVA pour facturer les loyers à l’exploitant et déposer ses déclarations. L’exploitant peut aussi établir les factures par autofacturation, sur mandat écrit.
Les chambres d’hôtes facturent-elles la TVA ?
Les chambres d’hôtes réunissent souvent plusieurs services para-hôteliers et entrent dans le champ de la TVA. Elles en sont toutefois dispensées tant que leurs recettes restent sous le seuil de franchise en base applicable. Au-delà, elles facturent la TVA à 10 % sur l’hébergement et récupèrent celle de leurs investissements.
La taxe de séjour est-elle due par l’investisseur LMNP ?
Non, lorsque le lot est loué à l’exploitant d’une résidence de services. C’est l’exploitant qui accueille les clients, collecte la taxe de séjour au réel et la reverse à la collectivité. L’investisseur ne perçoit qu’un loyer commercial, qui supporte la TVA mais pas la taxe de séjour, et n’a aucune déclaration à déposer à ce titre.
Faire vérifier votre TVA LMNP
Décrivez votre lot, votre bail et votre exploitant : nous vous répondons avec un devis gratuit, ou appelez le 01 59 13 35 79.
Sources
- BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 : hébergement hôtelier et parahôtelier, locations meublées à usage résidentiel
- BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, historique des versions
- BOFiP, BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10 : taux réduits de l’hébergement
- BOFiP, BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10, version du 7 août 2024
- BOFiP, BOI-TVA-LIQ-30-20-10 : hébergement, logement et restauration
- BOFiP, BOI-TVA-DED-60 : régularisations
- BOFiP, BOI-TVA-DED-60-10 : régularisations annuelles
- BOFiP, BOI-TVA-DED-60-20-10 : régularisations globales
- BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10 : transmission d’universalité de biens
- BOFiP, BOI-TVA-DED-40-20 : date et délai d’exercice du droit à déduction
- BOFiP, BOI-TVA-DED-20-10 : détermination des droits à déduction
- Légifrance, code général des impôts
- EUR-Lex, directive 2006/112/CE relative au système commun de TVA
- impots.gouv.fr, FAQ loueurs en meublé non professionnels
- impots.gouv.fr, livret fiscal du créateur d’entreprise
- impots.gouv.fr, remboursement de crédit de TVA
- impots.gouv.fr, date de dépôt de la demande de remboursement
- Bpifrance Création, franchise en base de TVA
- CCI Paris Île-de-France, le régime de la franchise en base
- economie.gouv.fr, TVA : quels sont les taux de votre quotidien
- economie.gouv.fr, taxe de séjour et hébergeurs
- collectivites-locales.gouv.fr, taxe de séjour
- entreprendre.service-public.gouv.fr, facturation électronique
- impots.gouv.fr, FAQ facturation électronique
Historique des mises à jour — 31 octobre 2026 : première publication.