La comptabilité LMNP au réel consiste à enregistrer les loyers, les charges et les amortissements d’une location meublée non professionnelle pour produire chaque année la liasse 2031 et ses annexes 2033. C’est elle qui permet d’amortir le bâti, hors terrain, et le mobilier.
L’amortissement déductible est plafonné au loyer net des autres charges, l’excédent étant reporté. Les déficits s’imputent sur les seuls revenus meublés des dix années suivantes. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits majorent la plus-value de revente, sauf dans certaines résidences.
Pour qui
Investisseurs en location meublée non professionnelle : lot en résidence de tourisme ou de services, meublé de tourisme, appartement loué à l’année, chambres d’hôtes au réel.
Quand
Avant de choisir entre micro-BIC et réel, à l’achat pour ventiler le prix, chaque année avant le dépôt de la liasse et toujours avant une revente.
Ce que vous obtenez
Les obligations comptables du réel, la mécanique des amortissements et de leur limite, le calendrier déclaratif, un exemple chiffré et les pièges qui coûtent cher.
Comptabilité LMNP : de quoi parle-t-on ?
La comptabilité LMNP est l’ensemble des enregistrements qui traduisent l’activité d’un loueur en meublé non professionnel au régime réel : loyers encaissés, charges payées, immobilisations et amortissements. Elle aboutit à la liasse 2031 et à ses tableaux 2033, dont le résultat est reporté sur la déclaration de revenus.
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. C’est pourquoi le loueur tient une comptabilité d’entreprise, même s’il ne loue qu’un studio. Le régime fiscal est décrit au BOFiP consacré à la location meublée.
Une comptabilité d’entreprise pour un particulier
Le loueur reste un particulier pour son patrimoine, mais il déclare un résultat BIC. Il doit donc produire un bilan, un compte de résultat et un tableau des immobilisations. Cette dualité explique la plupart des erreurs : on raisonne en encaissements de particulier là où l’administration attend des règles comptables.
Ce que la comptabilité LMNP n’est pas
Elle ne se confond ni avec la gestion locative ni avec la déclaration de TVA. Le relevé de gérance ou l’attestation de l’exploitant sont des pièces justificatives, pas une comptabilité. Pour le cadre général d’un établissement d’hébergement, notre guide de la comptabilité hôtel détaille la logique complète.
Statut LMNP et comptabilité : qui est concerné
Le loueur est non professionnel tant que les recettes de location meublée de son foyer ne dépassent pas 23 000 € par an, ou restent inférieures à ses autres revenus d’activité. Les deux conditions doivent être réunies pour devenir loueur professionnel, selon l’article 155 du code général des impôts repris par la brochure pratique de l’impôt sur le revenu.
Ce qui change pour les revenus de 2026
La FAQ LMNP de la DGFiP précise qu’à compter des revenus 2026, déclarés en 2027, la comparaison avec les autres revenus professionnels retient les revenus perçus en France et à l’étranger. Un expatrié qui loue en France peut donc voir son statut changer sans que ses loyers bougent.
Statut et comptabilité LMNP : deux sujets distincts
Le statut LMNP ou LMP détermine l’imputation des déficits, la plus-value et les cotisations sociales. Le régime, micro-BIC ou réel, détermine la comptabilité. Un loueur LMNP peut être au réel, et un loueur LMP au micro-BIC. Les critères détaillés figurent au BOFiP sur le caractère professionnel.
Micro-BIC ou réel : le choix qui décide de la comptabilité LMNP
Au micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire et il n’existe pas de comptabilité LMNP au sens strict. Au réel, vous déduisez les charges réelles et les amortissements. Le tableau ci-dessous reprend les plafonds publiés par la DGFiP pour les revenus 2025.
| Type de location | Plafond micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée classique, y compris longue durée | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Source : FAQ LMNP et page des régimes d’imposition d’impots.gouv.fr. L’abattement minimal est de 305 €.
Le passage obligatoire au réel
Dépasser le plafond une seule année ne fait pas perdre le micro-BIC. Le réel devient obligatoire après deux années consécutives de dépassement. Le loueur qui ne l’anticipe pas découvre tardivement qu’il doit une liasse complète, avec un bilan d’ouverture à reconstituer.
L’option pour le réel
Sous les plafonds, le réel est une option. La FAQ indique qu’elle se notifie au service des impôts des entreprises par la messagerie sécurisée de l’espace professionnel. En pratique, elle se décide avant la fin du délai de dépôt de la première déclaration concernée.
Quand le réel l’emporte
Le réel est intéressant dès que charges et amortissements dépassent l’abattement. Pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement de 30 % est si faible que la comptabilité LMNP au réel devient presque toujours la voie la plus avantageuse. Pour comparer, notre calculateur de prix de chambre aide à estimer les recettes.
Ce que la comptabilité LMNP au réel doit contenir
Le régime réel simplifié impose en principe une comptabilité d’engagement : les produits et les charges sont rattachés à l’exercice auquel ils se rapportent, et non à leur date de paiement. Le BOFiP sur le réel simplifié rappelle cette règle et ses aménagements.
Les pièces de base
- Acte d’achat, décompte du notaire et factures de travaux ou de mobilier.
- Bail, relevés de gérance ou attestations de l’exploitant.
- Tableau d’amortissement de l’emprunt et attestation d’assurance.
- Avis de taxe foncière, de cotisation foncière des entreprises et charges de copropriété.
La comptabilité super-simplifiée
L’article 302 septies A ter A du CGI permet, sur option, de tenir une comptabilité de trésorerie en cours d’année et de ne constater créances et dettes qu’à la clôture. Pour un loueur, c’est la solution pratique : on saisit les flux bancaires, puis on régularise au 31 décembre.
Bilan et tableaux annexes
Même allégée, la comptabilité LMNP produit un bilan simplifié : immobilisations, emprunt, compte de l’exploitant. Les obligations comptables du régime simplifié sont rappelées dans l’annexe BOFiP dédiée. Ce bilan est la mémoire du dossier : il porte la valeur nette du bien d’une année sur l’autre.
Un compte bancaire dédié
Il n’est pas imposé, mais il simplifie le rapprochement et réduit le coût de tenue. Mélanger loyers et dépenses personnelles multiplie les écritures et les risques d’oubli.
Amortissements : le cœur de la comptabilité LMNP
L’amortissement constate comptablement l’usure du bien et du mobilier. Il ne correspond à aucune dépense de l’année, mais il réduit le résultat imposable. C’est l’avantage principal de la comptabilité LMNP au réel, et aussi sa principale source d’erreurs.
Ventiler le prix d’acquisition
Le prix est d’abord réparti entre terrain, bâti et mobilier. Le terrain ne s’use pas et ne s’amortit pas. La quote-part de terrain dépend de la localisation : en centre-ville, elle peut être élevée. Une ventilation documentée, par exemple par une estimation, évite un redressement.
Décomposer le bâti par composants
Le bâti se décompose en structure, façades, installations techniques et agencements, chacun amorti sur sa propre durée. Le principe est exposé dans l’annexe BOFiP sur la méthode par composants. Les durées retenues doivent correspondre à la durée normale d’utilisation, selon le BOFiP sur les durées d’amortissement.
Structure et gros œuvre
C’est le composant le plus lourd, amorti sur la durée la plus longue. Sa part dans le prix se justifie au regard du type de construction.
Installations techniques et agencements
Électricité, plomberie, chauffage, cuisine équipée : durées plus courtes, donc amortissement annuel plus élevé.
Mobilier et équipements
Le mobilier s’amortit séparément, souvent sur cinq à dix ans selon sa nature. Les petits équipements de faible valeur peuvent être passés en charges.
Frais d’acquisition et travaux
Les frais de notaire et d’agence peuvent être incorporés au prix ou déduits, selon l’option retenue. Les travaux d’amélioration s’immobilisent et s’amortissent ; les travaux d’entretien sont des charges. La distinction doit être faite facture par facture.
La limite de l’article 39 C dans la comptabilité LMNP
L’article 39 C du CGI limite l’amortissement déductible d’un bien loué par une personne physique. Selon le BOFiP sur le calcul de l’amortissement déductible, il ne peut excéder le montant des loyers acquis diminué des autres charges afférentes au bien.
Comment la limite se calcule
- Prenez les loyers acquis de l’exercice, encaissés ou non.
- Retirez les charges afférentes au bien : intérêts, assurance, taxe foncière, entretien.
- Comparez le solde à la dotation aux amortissements de l’année.
- Déduisez le plus petit des deux montants et reportez le surplus.
Les frais exclus du calcul
Le BOFiP précise que les frais de tenue de comptabilité et de gestion générale ne sont pas des charges afférentes au bien. Ils restent déductibles du résultat, mais ne diminuent pas le plafond d’amortissement. Ce détail explique qu’un petit déficit puisse apparaître malgré la limite.
Les amortissements différés
L’excédent non déduit est reporté sur les exercices suivants, toujours dans la même limite. Le BOFiP sur le report ne fixe pas de délai d’utilisation. Le suivi se fait sur l’état de suivi des amortissements écartés, qui doit être tenu sans interruption.
Achat récent, passage au réel ou reprise d’un dossier : faites ventiler votre prix et chiffrer vos amortissements par un expert-comptable.
Demander un devisCharges déductibles en comptabilité LMNP
Au réel, toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de la location sont déductibles, à condition d’être justifiées et rattachées au bon exercice. La FAQ LMNP cite les travaux, les intérêts d’emprunt, l’assurance, les frais de gestion et l’amortissement.
| Dépense | Traitement | Entre dans la limite de l’amortissement |
|---|---|---|
| Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur | Charge de l’exercice | Oui |
| Taxe foncière et cotisation foncière des entreprises | Charge de l’exercice | Oui |
| Charges de copropriété non récupérables | Charge de l’exercice | Oui |
| Entretien et petites réparations | Charge de l’exercice | Oui |
| Honoraires d’expert-comptable | Charge de l’exercice | Non, frais de gestion générale |
| Travaux d’amélioration, mobilier | Immobilisation amortie | Amortissement plafonné |
| Remboursement du capital emprunté | Non déductible | Sans objet |
Le capital de l’emprunt n’est pas une charge
Seuls les intérêts sont déductibles. Le capital remboursé réduit la dette au bilan. C’est l’amortissement du bien, et non le remboursement, qui traduit le coût de l’investissement dans le résultat.
La cotisation foncière des entreprises
La location meublée étant une activité commerciale, le loueur reçoit un avis de cotisation foncière des entreprises, dont le montant dépend de la commune. C’est une charge déductible de l’année, à ne pas confondre avec la taxe foncière.
Déficits et comptabilité LMNP : la règle des dix ans
Lorsque les charges dépassent les loyers, la comptabilité LMNP fait apparaître un déficit. La brochure pratique précise qu’il ne s’impute que sur les revenus de la même activité au cours des dix années suivantes, ni sur le revenu global ni sur une autre activité.
Déficit ou amortissement différé
Les deux mécanismes se cumulent sans se confondre. Le déficit naît des charges ; il expire au bout de dix ans. L’amortissement différé naît de la limite de l’article 39 C ; il n’a pas de délai fixé. L’ordre d’imputation doit être suivi avec précision chaque année.
Les cases de la déclaration
La 2042-C-PRO comporte des cases de report des déficits antérieurs, ventilées par année d’origine. Un tableau de suivi tenu dans le dossier permanent évite d’imputer deux fois le même déficit ou d’en laisser expirer un.
Le cas du loueur professionnel
Pour un loueur professionnel, le déficit s’impute sur le revenu global, puis se reporte six ans. Le basculement d’un statut à l’autre modifie donc la valeur des déficits accumulés.
Liasse 2031 et 2033 : la déclaration de la comptabilité LMNP
Au réel simplifié, la comptabilité LMNP se déclare sur la 2031 accompagnée des tableaux 2033. La notice 2033 de la DGFiP en dresse la liste et fixe le dépôt au plus tard le 15 mai pour un exercice clos le 31 décembre.
Les tableaux utiles au loueur
- 2033-A : bilan simplifié, avec la valeur nette du bien.
- 2033-B : compte de résultat simplifié.
- 2033-C : immobilisations, amortissements et plus-values.
- 2033-D : provisions, déficits et éléments divers.
La notice précise que les entreprises individuelles ne servent pas les tableaux 2033-F et 2033-G.
Le report sur la déclaration de revenus
Le résultat de la 2031 est reporté sur la 2042-C-PRO, dans les cases du régime réel non professionnel. Les lignes sont décrites dans la brochure pratique de la déclaration des revenus. Une erreur de case peut faire taxer un bénéfice comme professionnel.
La télétransmission
La FAQ LMNP indique que la 2031 et ses annexes se déposent en ligne depuis l’espace professionnel. L’expert-comptable les transmet pour vous par voie dématérialisée.
Calendrier annuel de la comptabilité LMNP
La comptabilité du loueur suit l’année civile. Le tableau ci-dessous reprend les jalons usuels d’un dossier au réel simplifié ; les dates exactes de la campagne déclarative sont publiées chaque printemps par la DGFiP.
| Période | Tâche | Pièce clé |
|---|---|---|
| Janvier à février | Collecte des relevés, attestations d’intérêts et de loyers | Relevés bancaires et de gérance |
| Mars à avril | Saisie, amortissements, limite de l’article 39 C | Tableau des immobilisations |
| Au plus tard le 15 mai | Dépôt de la 2031 et des 2033 | Liasse télétransmise |
| Mai à juin | Report sur la 2042-C-PRO | Déclaration de revenus |
| Fin d’année | Avis de cotisation foncière des entreprises | Avis de la commune |
La facturation électronique
Pour un loueur qui facture un exploitant, la réforme de la facturation électronique change la forme des factures. Notre page sur le calendrier de la facturation électronique détaille les échéances.
Tenir sa comptabilité LMNP en 6 étapes
Une comptabilité fiable repose moins sur l’outil que sur la méthode. Voici l’ordre que nous suivons sur chaque dossier.
Choisir le régime
Comparez l’abattement du micro-BIC aux charges et amortissements prévisibles, puis exercez l’option pour le réel si elle est favorable.
Ventiler l’acquisition
Répartissez le prix entre terrain, composants du bâti et mobilier, avec une justification conservée au dossier.
Saisir les flux
Enregistrez loyers, charges et emprunt depuis un compte bancaire dédié, en trésorerie si l’option super-simplifiée est retenue.
Calculer les amortissements
Appliquez les durées par composant, puis la limite de l’article 39 C, et mettez à jour l’état des amortissements différés.
Produire la liasse
Établissez la 2031 et les tableaux 2033, télétransmettez-les avant la date limite, puis reportez le résultat sur la 2042-C-PRO.
Tenir le dossier permanent
Conservez ventilation, tableaux d’amortissement, déficits et amortissements différés : ils serviront à chaque clôture et à la revente.
La comptabilité LMNP au réel est rentable dans la grande majorité des investissements financés à crédit, mais elle a changé de nature depuis 2025. L’amortissement n’est plus un avantage gratuit : il est en partie repris dans la plus-value à la revente, sauf dans certaines résidences.
Je recommande donc de raisonner sur la durée de détention, et non sur l’impôt de l’année. Un bien gardé longtemps profite pleinement de l’amortissement ; un bien revendu vite peut le rembourser en partie. Chiffrez les deux scénarios avant d’opter.
Raphaël Berguig, Nexco Expertise
Exemple chiffré de comptabilité LMNP
Cet exemple est fictif et simplifié ; les calculs ont été vérifiés. Il montre l’effet de la limite de l’article 39 C sur un studio loué meublé.
Hypothèses fictives : un studio acheté 180 000 €, dont 27 000 € de terrain non amortissable. Le bâti de 153 000 € est amorti sur une durée moyenne de 30 ans, soit 5 100 € par an, et 6 000 € de mobilier sur 7 ans, soit 857 € par an. Loyers acquis : 9 600 € par an.
Charges afférentes au bien : 2 400 € d’intérêts, 900 € de taxe foncière, 250 € de cotisation foncière des entreprises, 200 € d’assurance et 500 € de charges de copropriété, soit 4 250 €. Plafond d’amortissement : 9 600 − 4 250 = 5 350 €.
Dotation de l’année : 5 100 + 857 = 5 957 €. Montant déduit : 5 350 €. Amortissement différé : 607 €. Résultat fiscal : zéro. Au micro-BIC, la base imposable aurait été de 9 600 × 50 % = 4 800 €.
Pour un foyer imposé à 30 % qui supporterait 18,6 % de prélèvements sociaux, l’écart atteindrait environ 2 333 € d’impôt dans cette hypothèse. Les honoraires de tenue de la comptabilité, déductibles, viendraient en plus réduire le résultat.
Vous hésitez entre micro-BIC et réel ? Une consultation à 149 € HT permet de chiffrer les deux scénarios sur votre dossier.
Réserver une consultationRevente : la comptabilité LMNP et la plus-value
La plus-value de revente d’un bien LMNP relève du régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention. Depuis la loi de finances pour 2025, l’article 150 VB du CGI prévoit que le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction.
Les cessions concernées
La FAQ LMNP indique que la règle vise les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 par des loueurs au réel. La notice 2033 le rappelle : les amortissements déduits en application de l’article 39 C diminuent le prix d’acquisition.
Les résidences exclues
L’article 150 VB écarte cette minoration pour les logements situés dans certaines résidences pour étudiants et jeunes en formation, dans des établissements pour personnes âgées ou dépendantes et dans certains établissements de soins de longue durée. La nature exacte de la résidence doit donc être documentée dans le dossier.
Le rôle des amortissements différés
Seuls les amortissements effectivement déduits réduisent le prix d’acquisition. Le stock d’amortissements différés, jamais déduit, n’aggrave pas la plus-value. Une comptabilité qui distingue clairement les deux montants protège le vendeur.
Les principes de calcul
Les règles générales de la plus-value immobilière sont rappelées par la fiche impots.gouv.fr sur la vente d’un bien. Pour l’hôtelier qui cède une exploitation, notre dossier vendre un hôtel traite le cas des murs et du fonds.
Comptabilité LMNP, TVA et résidence de services
En résidence de tourisme ou de services, le loyer versé par l’exploitant peut être soumis à la TVA, et le bien acheté hors taxe. La comptabilité LMNP doit alors raisonner en hors taxe, suivre la TVA collectée et déduite, et tenir le calendrier de régularisation. Notre guide de la TVA en LMNP détaille ces règles.
Le bail commercial et l’exploitant
Le relevé de l’exploitant devient la pièce centrale : loyers, charges refacturées, éventuelles franchises de loyer. Une défaillance de l’exploitant affecte à la fois les loyers, la TVA et la valeur de revente. Notre page expert-comptable résidence de tourisme présente le point de vue de l’exploitant.
Prélèvements sociaux
Les bénéfices LMNP supportent les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, prélevés par la DGFiP. La fiche service-public indique 18,6 % dans le cas général pour les revenus de 2026, et 17,2 % pour les revenus fonciers et plus-values immobilières. La page impots.gouv.fr rappelle le principe.
Une comptabilité tenue toutes taxes comprises alors que le loueur est redevable de la TVA fausse à la fois le résultat et la base d’amortissement. Vérifiez votre situation de TVA avant la première clôture.
Erreurs fréquentes en comptabilité LMNP
Les mêmes erreurs reviennent dans les dossiers que nous reprenons.
- Amortir le terrain. La quote-part de terrain n’est pas amortissable et doit être isolée dès l’achat.
- Ignorer la limite de l’article 39 C. Un amortissement qui crée un déficit sera rejeté.
- Perdre le suivi des amortissements différés. Sans état de suivi, le stock reporté devient invérifiable.
- Confondre capital et intérêts. Seuls les intérêts d’emprunt sont une charge déductible.
- Oublier la reprise à la revente. Les amortissements déduits réduisent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value.
Comptabilité LMNP : seul, logiciel ou expert-comptable ?
Le loueur peut tenir seul sa comptabilité LMNP et télétransmettre sa liasse. Les logiciels spécialisés automatisent la saisie, mais pas les choix : ventilation du prix, durées, nature de la résidence, régime de TVA. Ce sont ces choix qui pèsent sur l’impôt et sur la revente.
Ce que fait un expert-comptable
Il ventile le prix, calcule les amortissements et leur limite, établit et transmet la liasse, tient le dossier permanent et anticipe la revente. Il vérifie aussi la cohérence avec la TVA et la plus-value. Retrouvez nos missions sur la page expert-comptable hôtel.
Nos tarifs
Pour un investisseur LMNP, une consultation à 149 € HT permet de trancher entre micro-BIC et réel. Pour un hébergeur exploitant, nos formules démarrent à 350 € HT par mois (Essentiel), 550 € HT (Performance) et 1 200 € HT (Groupe). Le détail figure sur notre page tarifs.
Les loueurs de meublés de tourisme et chambres d’hôtes
Ils combinent comptabilité LMNP, taxe de séjour et parfois TVA. Notre page expert-comptable chambres d’hôtes traite ce cas, et le guide TVA hôtellerie précise les taux.
Les investisseurs qui deviennent exploitants
Passer de la location à l’exploitation d’un établissement change de régime et de comptabilité. Nos dossiers ouvrir ou reprendre un hôtel, fiscalité de l’hôtel et rentabilité hôtelière accompagnent cette étape. Le RevPAR devient alors l’indicateur clé, testable avec nos simulateurs gratuits.
Questions fréquentes sur la comptabilité LMNP
La comptabilité LMNP est-elle obligatoire ?
Au micro-BIC, vous tenez seulement un registre des recettes et déclarez le total sur la 2042-C-PRO. Au régime réel, une vraie comptabilité est nécessaire : elle produit la liasse 2031 et ses annexes 2033, avec bilan, compte de résultat et tableau des amortissements. C’est ce travail qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien et le mobilier.
Qui peut tenir la comptabilité LMNP au réel ?
Le loueur peut tenir lui-même sa comptabilité LMNP et télétransmettre sa liasse, mais l’exercice reste technique : ventilation du prix, composants, limite de l’article 39 C, suivi des amortissements différés. La plupart des investisseurs confient ce travail à un expert-comptable, qui sécurise la liasse et conserve le suivi pluriannuel indispensable à la revente.
Quand passer du micro-BIC au régime réel ?
Le réel devient obligatoire si vos recettes dépassent le plafond du micro-BIC deux années de suite. En dessous, l’option est ouverte : elle se notifie au service des impôts des entreprises par la messagerie de l’espace professionnel. L’option est intéressante dès que charges et amortissements dépassent l’abattement forfaitaire, ce qui est fréquent après un achat financé à crédit.
Quels sont les plafonds du micro-BIC en location meublée ?
Selon la FAQ LMNP de la DGFiP, les plafonds sont de 77 700 € avec 50 % d’abattement pour les meublés de tourisme classés, les chambres d’hôtes et la location meublée classique, et de 15 000 € avec 30 % d’abattement pour les meublés de tourisme non classés. Les seuils s’apprécient sur l’ensemble de vos locations meublées, pas logement par logement.
Peut-on amortir un bien LMNP au réel ?
Oui. Le bâti, hors terrain, et le mobilier s’amortissent sur leur durée d’utilisation, souvent par composants. L’amortissement déductible chaque année est toutefois limité au montant des loyers diminué des autres charges du bien. La fraction excédentaire n’est pas perdue : elle est reportée et déduite les années suivantes, sous la même limite.
L’amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?
Non. La limite de l’article 39 C empêche l’amortissement de rendre le résultat négatif : il s’arrête au niveau du loyer net des autres charges. Un déficit ne peut provenir que des charges elles-mêmes, comme des intérêts élevés ou des travaux. Ce déficit s’impute uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes.
Où s’impute un déficit de location meublée non professionnelle ?
Uniquement sur les revenus de même nature, c’est-à-dire vos bénéfices de location meublée non professionnelle, pendant les dix années suivantes. Il ne s’impute ni sur votre revenu global ni sur une autre activité. La brochure pratique de l’impôt sur le revenu prévoit des cases dédiées au report des déficits antérieurs, ventilés par année d’origine.
Quelle est la date limite de dépôt de la liasse LMNP ?
La notice 2033 de la DGFiP fixe le dépôt au plus tard le 15 mai pour un exercice clos le 31 décembre, ce qui est le cas des loueurs en meublé. La liasse 2031 et ses annexes se télétransmettent depuis l’espace professionnel ou par votre expert-comptable. Le résultat est ensuite reporté sur la 2042-C-PRO avec votre déclaration de revenus.
Les amortissements LMNP sont-ils repris à la revente ?
Oui pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 : le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value des particuliers est diminué des amortissements déduits au régime réel. Les logements situés dans certaines résidences pour étudiants, personnes âgées ou personnes dépendantes en sont exclus par l’article 150 VB du CGI. Les amortissements différés jamais déduits ne sont pas concernés.
Faut-il un numéro SIRET pour un loueur LMNP ?
Oui. La FAQ LMNP de la DGFiP prévoit une immatriculation au guichet unique de l’INPI dans les quinze jours du début de la location. Vous obtenez un numéro SIRET, nécessaire pour accéder à l’espace professionnel, déposer la liasse au réel et recevoir l’avis de cotisation foncière des entreprises de votre commune.
Quels prélèvements sociaux sur les revenus LMNP ?
Les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. La fiche service-public indique un taux global de 18,6 % dans le cas général pour les revenus de 2026, le taux de 17,2 % étant maintenu pour les revenus fonciers et les plus-values immobilières. Vérifiez la ligne correspondante sur votre avis d’imposition.
Les frais de comptabilité LMNP sont-ils déductibles ?
Oui, au régime réel, les honoraires de l’expert-comptable sont une charge déductible du résultat de location meublée. Le BOFiP précise toutefois que ces frais de gestion générale ne font pas partie des charges afférentes au bien retenues pour calculer la limite de l’amortissement. Ils réduisent donc le bénéfice, sans réduire le plafond d’amortissement.
Comptabilité LMNP en résidence de services : quelles différences ?
Le loyer est versé par l’exploitant, souvent avec TVA, et le bien a parfois été acheté hors taxe. La comptabilité LMNP doit alors distinguer les montants hors taxe, suivre la TVA collectée et déduite, et conserver le tableau des vingtièmes de régularisation. À la revente, le type de résidence décide aussi de la reprise des amortissements.
Confier votre comptabilité LMNP
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Sources
- impots.gouv.fr, FAQ des loueurs en meublé non professionnels (mars 2026)
- impots.gouv.fr, brochure pratique IR 2026, revenus des professions non salariées
- impots.gouv.fr, brochure pratique de la déclaration des revenus 2025
- impots.gouv.fr, principales nouveautés des revenus 2025
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10 : location meublée, caractère professionnel
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 : location meublée, régime fiscal
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-10 : biens donnés en location, principes
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 : calcul de l’amortissement déductible
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 : report des amortissements non déduits
- BOFiP, BOI-FORM-000038 : état de suivi des amortissements écartés
- BOFiP, BOI-ANNX-000115 : méthode par composants
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-10 : durée normale d’utilisation
- BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20 : obligations du régime réel simplifié
- BOFiP, BOI-ANNX-000124 : obligations comptables du régime simplifié
- Légifrance, article 39 C du code général des impôts
- Légifrance, article 150 VB du code général des impôts
- Légifrance, article 302 septies A ter A du code général des impôts
- Légifrance, régimes simplifiés d’imposition, articles 302 septies A et suivants
- impots.gouv.fr, notice 2033-NOT-SD 2026
- impots.gouv.fr, les régimes d’imposition
- impots.gouv.fr, plus-value immobilière lors d’une vente
- service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
- impots.gouv.fr, location et prélèvements sociaux
- economie.gouv.fr, nouveautés de la déclaration des revenus de 2025
Historique des mises à jour — 3 novembre 2026 : première publication.